Dispositif Bouvard (Location en meublé 2009)
Logements éligibles à la loi Bouvard
Vous pourrez bénéficier de cette réduction d'impôt
si vous investissez, entre le 1er janvier 2009 et le 31
décembre 2012, dans un logements neuf ou à réhabiliter
compris dans :
• une résidence avec services pour étudiants,
• une résidence de tourisme classée,
• un établissement de santé,
public ou privé, ayant pour objet de dispenser des soins de longue durée,
• un établissement qui accueille des personnes âgées ou
qui leur apporte à domicile une assistance dans les actes quotidiens de
la vie, des prestations de soins ou une aide à l'insertion sociale,
• une résidence avec services pour personnes âgées
ou handicapées (EPAHD),
• un établissement, y compris les foyers d'accueil
médicalisé, qui accueille des personnes adultes handicapées,
quel que soit leur degré de handicap ou leur âge, ou des personnes
atteintes de pathologies chroniques,
• un logement affecté à l'accueil familial
salarié de personnes âgées ou handicapées géré par
un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
L'investissement doit consister en l'acquisition :
• d’un logement neuf ou en l’état
futur d’achèvement (VEFA),
• d’un logement achevé depuis au
moins 15 ans ayant fait l’objet ou faisant l'objet d’une réhabilitation ou
d’une rénovation.
Vous devez détenir le logement "en direct" (il
ne doit pas être détenu par l'intermédiaire d'une société).
Vous pouvez acquérir ce logement en indivision : dans
ce cas, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt à hauteur
de la quote-part du prix de revient du logement majoré le cas échéant
des travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits indivis
sur le logement concerné.
La réduction n’est pas applicable au titre des logements dont le
droit de propriété est démembré (sauf
exception en cas d'indivision successorale faisant suite au décès
du conjoint au cours de la période d'application du dispositif).
Location du logement
Pour bénéficier du dispositif, vous devez vous engager à louer
le logement ainsi acquis meublé à titre non professionnel pendant
au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement
ou de la résidence.
Les loueurs en meublé professionnels sont exclus du dispositif.
Le produit de la location sera donc imposé entre vos mains dans la catégorie
des BIC.
Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date
d’achèvement de l’immeuble (ou des travaux de réhabilitation)
ou de son acquisition si elle est postérieure.
Si vous ne respectez pas l'engagement de location ou cédez le logement
pendant la durée d'application du dispositif, la réduction pratiquée
fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la
rupture de l’engagement ou de la cession.
Toutefois, aucune reprise ne sera effectuée si la cessation
de la location ou la cession du logement est liée à un des événements
suivants vous affectant personnellement ou affectant votre conjoint :
•invalidité correspondant au classement
dans la deuxième ou la troisième des catégories,
•licenciement,
•décès.
Calcul de la réduction d'impôt
La réduction d’impôt est calculée sur le prix
de revient du logement retenu dans la limite de 300
000 €.
Si vous avez acquis un logement à réhabiliter, le prix d’acquisition
du logement doit être majoré du montant de ces travaux.
Note : Lorsque le logement est détenu en indivision,
chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt
dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant
des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses
droits dans l’indivision.
Le taux de la réduction d’impôt est de :
•25 % pour les logements acquis en 2009
et 2010,
•20 % pour les logements acquis en 2011
et 2012.
La réduction d’impôt est répartie sur 9 années.
Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement
du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de celle de son acquisition
si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au
titre de cette même année puis sur l’impôt dû au
titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un
neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt
dû, le solde pourra être imputé sur l’impôt dû au
titre des années suivantes jusqu’à la sixième année
inclusivement.
Attention: Cette réduction d'impôt fait partie
des dispositifs pris en compte dans le plafonnement global des niches
fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des
divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la
somme de 25 000 € majorée de 10 % du revenu imposable (applicable à compter
de l'imposition des revenus perçus en 2009).
Incidences du dispositif Bouvard
•Non cumul
Cette réduction n'est pas cumulable, pour un même logement, avec
la réduction Girardin.
•Autres incidences (imposition selon le régime
réel)
S'agissant de logements loués en meublé, procurant des revenus
imposables dans la catégorie des BIC; vous pouvez, sous réserve
d'être imposable selon un régime réel d'imposition, en principe
déduire un amortissement.
Afin d'éviter un cumul d'avantage fiscaux, seuls les amortissements pratiqués
sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu
pour le calcul de cette réduction d’impôt sont déductibles
du revenu imposable.
Cette règle est sans incidence si vous être placés sous le
régime des micro-entreprises (elle n’a pas pour effet de diminuer
le taux d’abattement forfaitaire pour frais et charges).
Note : Cette limitation de la déductibilité des
amortissements est définitive. Ainsi, les amortissements non déduits
ne pourront l’être ultérieurement.
En revanche, lors de la cession ultérieure de l'immeuble, vous devrez
tenir compte des amortissements comptabilisés mais non déduits
pour le calcul de la plus-value professionnelle.
Exemple : Vous avez acquis un immeuble 350 000 €, faisant
l’objet d’un amortissement de 2 % par an, soit 7 000 €.
Cette acquisition vous a permis de bénéficier de la réduction
d’impôt sur le prix de revient de l’immeuble inférieur à 300
000 €. Dès lors, d’un point de vue fiscal, la base amortissable
est de 50 000 €, soit un amortissement fiscalement déductible de
1 000 € par an. Au bout de 11 ans de détention de ce bien, vous le
cédez pour un montant de 450 000 € alors que vous avez acquis la
qualité de loueur en meublé professionnel. La plus-value réalisée
lors de la cession de ce bien relève donc du régime des plus-values
professionnelles.
Celle-ci s'élève à 450 000 - (350 000 - 11x7000) = 177 000 €.
Cette plus-value est à court terme à hauteur des amortissements
comptabilisés, soit 77 000 € et à long terme pour le surplus,
soit 100 000 €.