Location meublée professionnelle et non professionnelle
Sachez que ce type de location obéit à un régime d'imposition distinct de celui des revenus fonciers. Ce régime fiscal a été profondément réformé par la loi de finances pour 2009 et s'avère désormais moins avantageux qu'auparavant. En effet, depuis 2009, d'une part le régime de la location en meublé professionnelle (permettant d'imputer les déficits sur le revenu global sans limite et de bénéficier d'exonérations des plus-values) est réservé aux véritables professionnels, et d'autre part, la location meublée est reclassée dans la catégorie des BIC-services (et non plus BIC ventes et fourniture de logement) pour l'appréciation des limites d'application du régime micro-BIC
Qu'est-ce qu'une location meublée ?
On parle de location en meublé en cas de location d'un logement garni
de suffisamment de meubles pour permettre à vos locataires d'entrer dans
les lieux et d'y vivre convenablement avec leurs seuls effets personnels.
Entrent également dans la catégorie des locations en meublé,
les locations de locaux nus :
• qui s'accompagnent de prestations de services autres que le simple gardiennage
(service de petit déjeuner par exemple),
• ou lorsque le bailleur est intéressé aux résultats
du locataire (loyer indexé sur le résultat de l'entreprise locataire).
1 - Exonérations
Les produits tirés de la location (ou sous-location) en meublé d'une partie de votre résidence principale sont exonérés dans les deux situations suivantes :
• Location à usage de résidence principale
Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale,
sous réserve :
- que les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence
principale,
- et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
Pour 2009, le loyer annuel par m2 ne doit pas excéder 171 € en
Ile de France et 124 € dans les autres régions.
• Autres locations
Les produits de la location d'une ou plusieurs pièces de
votre habitation principale sont exonérés lorsque le produit
annuel de la location n'excède pas 760 €.
2 - Imposition dans la catégorie BIC
L'activité de location en meublé est considérée
comme une activité commerciale.
Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel,
les revenus que vous tirez de la location en meublé sont donc imposables,
non pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des
bénéfices industriels et commerciaux.
Comme tous les BIC, ces revenus peuvent être imposables selon l'un
des trois régimes suivants :
• le régime des micro-entreprises,
• le régime du réel simplifié,
• le régime du réel normal.
• Le régime des micro-entreprises
A compter de l'imposition des revenus perçus en 2009, pour l'application
des limites du régime micro-entreprises, les loueurs en meublés
se verront appliquer les limites et abattements applicables aux prestations
de service BIC et non plus des achats-ventes.
Cet aménagement est doublement désavantageux
:
• le champ d'application du régime micro est beaucoup plus restreint
puisque pour en bénéficier en 2009 vous devez réaliser des
recettes n'excédant pas
32 000 € (au lieu de 80 000 € si l'activité n'avait pas été reclassée
dans les prestations de services),
• le taux de l'abattement est passe de 71 % à 50 %.
Si vos recettes demeurent inférieures au nouveau plafond, vous bénéficierez
toujours du régime micro mais votre revenu imposable sera déterminé en
appliquant à vos recettes un abattement forfaitaire de 50 % (et non
plus
71 %) qui ne peut être inférieur à 305 €.
Exception : Pour l'application de ce régime, l'activité de location
meublée exercée dans le cadre des gîtes ruraux, des chambres
d'hôtes ou de location de meublé de tourisme continue d'être
assimilée à l'activité de vente ou fourniture de logement.
Pour ces locations, vous bénéficierez du régime des micro-entreprises
si les recettes ne dépassent pas 80 000 € et le taux de l'abattement
reste fixé de 71 %.
Dans le cadre de ce régime simplifié, les obligations déclaratives
et comptables sont très allégées.
Vous reportez directement sur votre déclaration d'ensemble des revenus
n°2042, le montant brut de votre chiffre d'affaires.
La tenue d'une comptabilité complète et régulière
n'est pas exigée. Vous devez simplement tenir et présenter à la
demande des services fiscaux un livre journal présentant le détail
de vos recettes professionnelles.
Attention : Vous aurez intérêt à opter
pour un régime
réel d'imposition si votre activité de location en meublée
est déficitaire (il est impossible de constater un déficit dans
le cadre du régime micro BIC) ou si les charges que vous supportez réellement
représentent plus de 50 % de vos recettes brutes.
3 - Le régime du réel simplifié
Ce régime réel d'imposition vous est applicable de plein droit si le montant des recettes pour 2009 est compris entre 80 000 € et 763 000 € HT. Si vous entrez de plein droit dans le régime micro BIC vous pouvez également opter pour ce régime d'imposition.
Le résultat imposable n'est plus déterminé forfaitairement
mais compte tenu des recettes et des charges réellement supportées.
Les obligations comptables et fiscales sont donc plus lourdes que dans
le cadre du micro BIC.
Si vous êtes soumis à ce régime, vous devez déposer
une déclaration de résultat n° 2031 (à déposer
en principe avant le 1er mai) et tenir une comptabilité simplifiée.
4 - Le régime du réel normal
Ce régime s'applique obligatoirement si le montant de vos recettes
excède
763 000 € HT. Si vos recettes sont inférieures à ce
seuil vous pouvez également opter pour ce régime.
Le principe de détermination du revenu imposable est le même
que pour le régime simplifié, toutefois, il s'agit d'un régime
complexe, aux obligations déclaratives et comptables lourdes (déclaration
de résultats accompagnée de divers imprimés annexes,
obligations comptables lourdes et réglementées).
5 - Location en meublé professionnelle ou non professionnelle
La distinction professionnel / non professionnel a une incidence notamment
en ce qui concerne l'imputation des déficits et le traitement des
plus-values.
A cet égard, le régime applicable aux loueurs professionnels est
beaucoup plus avantageux, surtout depuis l'aménagement du régime
par la loi de finances pour 2009 qui a encore durci le régime applicable
aux loueurs non professionnels. Toutefois, le champ d'application de ce dispositif
plus avantageux a été réduit du fait du renforcement des
conditions d'entrée dans ce régime désormais réservé aux "véritables
professionnels".
• Critères d'appréciation du caractère professionnel
de la location
Jusqu'à l'imposition des revenus perçus en 2008, vous étiez
loueurs en meublé professionnel si vous remplissiez les deux conditions
suivantes :
• réaliser au moins 23 000 € de recettes brutes annuelles ou,
percevoir de cette activité plus de 50 % de vos revenus,
• être inscrit au registre du commerce et des sociétés
(RCS).
Ces conditions ont été durcies. A compter du 1er janvier 2009,
vous serez considéré comme loueur en meublé professionnel
(LMP), si vous remplissez les 3 conditions suivantes :
• être inscrit au registre du commerce et des sociétés
(RCS),
• retirer de cette activité des recettes annuelles supérieures à 23
000 €,
• et, excédant les autres revenus d'activité de votre foyer
fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
Toutefois, afin d’éviter à certains loueurs professionnels
de basculer brutalement dans la catégorie des loueurs non professionnels,
une mesure transitoire a été mise en place. Pour l'appréciation
de la dernière condition (recettes excédant les autres revenus
d'activité), les recettes afférentes à une location ayant
commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d'habitation
acquis ou réservé avant cette date sont comptées pour
un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquième
de cette valeur par année écoulée depuis le début
de la location, dans la limite de dix années à compter du début
de celle-ci.
6 - Vous êtes loueur en meublé non professionnel
Vous ne pouvez pas déduire vos déficits
de votre revenu global.
Si vous avez subi des déficits, vous ne pouvez les imputer que sur
les bénéfices provenant de la même activité (et
non plus, comme avant 2009 de l'ensemble de vos activités non professionnelles
imposables dans la catégorie BIC) réalisées au cours
de la même année et des 10 années suivantes (au lieu
de 5 auparavant).
Si vous revendez l'immeuble que vous donniez en location en meublé,
vous serez imposé selon le régime des plus-values immobilières
réalisées par les particuliers :
- si vous avez acquis l'immeuble depuis moins de 5 ans, la plus-value réalisée
est imposée pour son montant total au taux global de 28,1 %,
- si vous possédez l'immeuble depuis plus de 5 ans, la plus-value nette
imposable (au taux de 28,1 %) est déterminée après application
d'un abattement de 10 % par année de détention du bien au-delà de
la 5ème.
L'immeuble que vous louez en meublé est, sauf exception, compris dans votre patrimoine imposable à l'ISF.
7 - Vous êtes loueur en meublé professionnel
Vous avez la possibilité de déduire directement de votre revenu global les déficits provenant de votre activité de location en meublé, sans limitation de montant(sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles).
En cas de revente de l'immeuble donné en location en meublé,
la plus-value réalisée à cette occasion pourra être
exonérée, mais seulement si :
- vos recettes ne dépassent pas 90 000 € HT en moyenne sur les
2 années précédentes (au lieu de 250 000 € HT avant
2009),
- et si vous exercez votre activité de loueur en meublé depuis
plus de 5 ans.
Si la moyenne de vos recettes se situe entre 90 000 € et 126 000 € HT,
vous bénéficiez d'une exonération partielle. Si elle excède
126 000 € HT (au lieu de 350 000 € avant 2009), la plus-value sera
considérée comme un revenu ordinaire et sera intégrée
pour son montant total à vos autres revenus de l'année.
Au regard de l'ISF, l'immeuble est considéré comme un bien professionnel et n'est compris dans votre patrimoine imposable.
8 - Conclusion
La réforme applicable dès 2009 risque de compromettre
la rentabilité espérée d'opérations engagées
avant cette date :
• les loueurs jusqu'alors soumis au régime micro pourront se voir
obligés de tenir une comptabilité plus complexe,
• nombreux loueurs professionnels vont basculer dans la catégorie
des loueurs non professionnels, leur interdisant ainsi toute déduction
de leurs déficits de leur revenu global,
• et, plus gênant, les loueurs auparavant professionnels, qui deviennent
non professionnels devront renoncer au bénéfice de l'exonération
de la plus-value lors de la revente du bien (sauf à attendre 15 ans pour
bénéficier de l'exonération des plus-values des particuliers).