LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE- LMNP

DEFISCALISATION

LA LOI ROBIEN

LA LOI BORLOO

LE DE ROBIEN ANCIEN

LE ROBIEN RECENTRE

LOI BESSON

SCPI ROBIEN

LA LOI GIRARDIN

Location meublée
(L M N P)

Location meublée
professionnelle (L M P)

LA LOI DEMESSINE

LA LOI MALRAUX

LE MICRO FONCIER

Location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée consiste à mettre à disposition un local meublé à usage d'habitation.
Différents types de locations meublées :

- La location d’une chambre meublée faisant partie de la résidence principale d’un propriétaire.

- La location saisonnière d’une villa, maison de campagne ou appartement.

- Location de gîtes ruraux et de chambres d’hôtes.

- La location d’appartements situés dans des résidences classées avec services (accueil, service petit déjeuner, entretien des parties communes, fournitures diverses, laveries…) mis à la disposition des occupants par un gestionnaire exploitant avec lequel le propriétaire a passé un contrat sous forme d'un bail commercial.

Dans cette dernière catégorie, on notera :
- Les résidences para-hôtellières d
- Les résidences pour étudiants
- Les résidences médicalisées (EHPAD)

Pour être considéré comme loueur meublé non professionnel vous devez :
- Soit ne être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) concernant cette activité.
- Où bien, si vous êtes déjà inscrit au RCS, retirer de cette activité un revenu global taxes comprises par foyer fiscal inférieur à 23 000€ et qui doit être inférieur à 50% de votre revenu global.

Les différents régimes d’imposition :
- Le statut de loueur relève des BIC.
- Le régime d'exonération : rares exceptions.
- Le régime des micro entreprises : abattement de 72%. Ce régime est limité à une activité dont le C.A. et inférieur à 76 300 €.
- Le régime réel : l'intérêt de ce régime est de pouvoir dégager un déficit.

Biens inscrit à l’actif immobilisé
Si l’acquéreur opte pour l’inscription de son acquisition à l’actif immobilisé, il pourra déduire de ses recettes l’ensemble des charges annuelles (frais de gestion + charges de propriété).
Si l’acquéreur opte de ne pas inscrire son acquisition à l’actif immobilisé, il pourra déduire uniquement les frais de gestion et les dépenses locatives à l’exclusion des charges de propriété (l’amortissement du bien, les intérêts d’acquisition du bien, réparations importantes, la taxe foncière).

Le déficit
Le déficit obtenu par différence entre les recettes et les charges est reportable uniquement sur les revenus de même nature, c'est-à-dire les BIC non professionnels (pas forcément les LMNP) pendant une période maximum de 6 ans.

L'amortissement
C'est la prise en compte de l’usure du bien, donc de sa vétusté dans le temps. II s'opère à 2 niveaux :
- Immobilier (hors terrain) : à concurrence de 2 % à 5 % par an de 2o ans à 50 ans.
- Mobilier : à concurrence de 10 % à 2o % par an de 5 ans à 10 ans.
L’amortissement est déductible des revenus de même nature ou reportable sans limitation dans le temps.

La TVA
Les locations meublées sont en principe exonérées de TVA sauf les résidences de tourisme classées et toutes les locations consenties par un exploitant inscrit au Registre du Commerce et proposant 3 des 4 prestations hôtelières, à savoir: l'accueil, le service du petit déjeuner, la fourniture de linge de maison et l'entretien des parties communes.
Dès lors que la résidence est soumise à la TVA, l'investisseur peut la récupérer sur son prix d'acquisition lorsque le bien est neuf.

La Plus-Value
Elles relèvent du régime des plus values privées, soit une exonération totale au bout de 15 ans. De plus, dans le cadre des locations meublées non professionnelles, les biens ne sont pas considérés comme des biens professionnels et ne bénéficient pas de l’exonération de l’ISF comme pour le statut LMP.

Taxe professionnelle
La taxe professionnelle est due chaque année par les loueurs en meublés qui exercent cette activité à titre habituel.
Le plafonnement par la valeur ajoutée permet de limiter ce montant à 3,5 % maximum des recettes.
Selon le type de location meublée, le propriétaire sera soumis soit à la taxe d’habitation ou à la taxe professionnelle. Depuis 1993, la double imposition est supprimée sauf délibération contraire des collectivités territoriales.
Sont dispensés de la taxe professionnelle : les propriétaires de gîtes ruraux si la location ne constitue pas l’habitation principale ou secondaire du locataire, les locations faisant partie intégrante de l’habitation du propriétaire et classés « meublés de tourisme ».

Le bail commercial
C'est le contrat de location passé entre le propriétaire et l'exploitant. II est d'une durée minimum de 9 ans.
II a pour but de décrire les locaux concernés et de déterminer la destination de ces locaux par rapport à l'activité ou aux activités engagées.
II fixe le montant du loyer, sa périodicité et sa variation.
II énumère les obligations de chaque partie et fixe la répartition de l'ensemble des charges.

La loi de cohésion sociale
La loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 renforce un peu plus les obligations du propriétaire pour les locations meublées à usage d’habitation principale.
Contrairement au dispositif antérieur, toute personne qui loue un logement meublé à usage d’habitation principale du locataire, se doit de rédiger un bail.
Cette nouvelle obligation apparaît à l’article L 632 alinéa 1er nouveau qui prévoit que le bailleur doit obligatoirement informer le locataire de ses intentions au moins 3 mois avant l’échéance du bail s’il souhaite ne pas renouveler le bail et motiver ses raisons :
- La vente du logement
- Le non respect du contrat par le locataire
- Reprendre le logement pour lui-même
Cette nouvelle disposition envers le locataire est applicable depuis le 1er janvier 2005.
Sont exclus de ce dispositif les résidences para-hôtellières, les locations saisonnières, les résidences pour étudiants, les EHPAD.