LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE - DEFISCALISATION LMP

Imposition des revenus
- Le statut de loueur relève des BIC.
- Le régime d'exonération : rares exceptions.
- Le régime des micro entreprises : abattement de 72 %. Ce régime est limité à une activité dont le C.A. et inférieur à 76 300 €.
- Le régime réel : l'intérêt de ce régime est de pouvoir dégager un déficit.

Le déficit
Le déficit est obtenu par différence entre les recettes et les charges. Dès lors que ce déficit provient exclusivement de l'imputation des dépenses (hors amortissement), il est imputable sur le revenu global sur une période de 1 à 5 ans.
Le déficit de la première année est important puisqu'il comprend les frais d'acquisition, d'ingénierie, et de commercialisation.
Dans le cadre du BIC avec régime réel ou simplifié, les déficits d’exploitation seront constitués par: - L’ensemble des charges locatives incombant au propriétaire ou de copropriété.
- Les charges financières (intérêts d’un prêt)
- Les primes d’assurance (ADI)
- Les frais d’étude et de recherche
- La taxe professionnelle
- Les taxes foncières sur les propriétés bâties.
- Les cotisations sociales (caisse de retraite, caisse maladie, URSSAF.
A noter que si l’ensemble des charges n’absorbe pas toutes les recettes locatives, l’amortissement des biens acquis sera pris en compte, mais uniquement pour ramener le résultat des locations à zéro.

L'amortissement
C'est la prise en compte de l’usure du bien donc, de sa vétusté dans le temps. II s'opère à 2 niveaux :
- Immobilier (hors terrain) : amortissement de 2 % à 5 % par an, durée de 2o ans à 5o ans.
- Mobilier : amortissement de 1o % à 2o % par an, durée de 5 ans à 10 ans.
L'amortissement est déductible des revenus de même nature ou reportable sans limitation dans le temps.

La TVA
Les locations meublées sont exonérées de TVA sauf :
- Les résidences de tourisme classées.
- Toute location consentie par un exploitant inscrit au Registre du Commerce et proposant 3 des 4 prestations hôtelières, à savoir : l'accueil, le service du petit déjeuner, la fourniture de linge de maison et l'entretien des parties communes.
Dès lors que la résidence est soumise à la TVA, l'investisseur peut la récupérer sur son prix d'acquisition lorsque le bien et neuf.

Le régime des Plus-Value
Les plus values sont considérées et traitées comme des plus-values professionnelles. Elles sont exonérées si l'activité a été exercée pendant au moins 5 ans et que les recettes n'excèdent pas 250 000 € la dernière année.
Entre 250 000 et 350 000 €, l’exonération est partielle. defiscalisation lmp
Le délai de 5 ans est à prendre en compte comme étant la durée de l’activité du loueur.
- Réalisation d’une Plus-Value sur un bien de moins de 2 ans de détention : la Plus-Value réalisée dite à "court terme" sera intégrée à l’IR comme les revenus locatifs.
- Réalisation d’une Plus-Value sur un bien de plus de 2 ans de détention et de moins de 5 ans : le gain réalisé sera taxé à 16 % + 11 % (prélèvement sociaux) après prise en compte des amortissement déduits des bénéfices

L'ISF
Les locaux d'habitation loués en meublés ne sont pas considérés comme des biens professionnels pour l'assiette de l'ISF, et donc exclus de l’exonération, à exception :
Conditions à respecter pour bénéficier de l’exonération de l’ISF :
Être propriétaire et inscrit au RCS.
a) Les recettes doivent dépasser le seuil minimal de 23 000 € TTC.
b) Retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels.
Les autres 50 % constituent l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, ce qui offre peu de chance de bénéficier de cet avantage, sauf si les revenus fiscaux du foyer sont faibles.

La taxe professionnelle
La taxe professionnelle est due chaque année par les loueurs en meublés qui exercent cette activité à titre habituel.
Le plafonnement par la valeur ajoutée permet de limiter ce montant à 3,5 % maximum des recettes.

La taxe foncière
Les loueurs en meublés sont redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

La taxe d’habitation
Les loueurs en meublés sont exonérés de taxe d'habitation puisque les locaux ne constituent pas son habitation personnelle.

Les cotisations sociales
L’inscription au RCS implique les loueurs en meublés d’être considérés comme des commerçants et ont des obligations d'adhésion et de cotisations aux caisses obligatoires, à savoir :
- Caisse de retraite
- Caisse de maladie
- URSSAF
Les cotisations sont prélevées sur le bénéfice. Comme le résultat est nul ou négatif pendant plusieurs dizaines d'année, les cotisations seront nulles ou forfaitaires.

Comptabilité
Le recours d'un expert comptable est requis et nécessaire pour la tenue des comptes et la rédaction des pièces de fin d'année.

Le bail commercial
En ce qui concerne les investissement dans les résidences de tourisme para-hôtelières les résidences pour étudiants ou les résidences médicalisées (EHPAD), le contrat de location passé entre le propriétaire et l'exploitant a une durée minimum de 9 ans.
II a pour objet de décrire les locaux concernés et de déterminer la destination de ces locaux par rapport à l'activité ou aux activités engagées.
II fixe le montant du loyer, sa périodicité et sa variation.
II énumère les obligations de chaque partie et fixe la répartition de l'ensemble des charges.

La transmission du patrimoine
La transmission relève du régime des transmissions d'entreprise et offre certains avantages :
- Différé le paiement des droits de transmission sur 5 ans.
- Echelonner le paiement sur 10 ans.