La loi Demessine, dispositif pour le développement des zones de revitalisation rurale ou ZRR
Le régime fiscal de la loi demessine accorde :
- Une réduction d’impôts
- La récupération de la TVA sur le montant de l’acquisition.
Cette réduction est égale à 25 % du montant de l'investissement
et étalée sur six ans.
(loi sur le développement des territoires ruraux J.O du 24 février
2005 Art. 20) à raison chaque année de 1/6 de l'avantage fiscal
maximal soit : 4.166,67 euros par an.
L'application est prorogée jusqu'au 31 décembre
2010
Exclusions
L’indivision (hormis le cas du décès du propriétaire)
ne peut intervenir durant la période de réduction d’impôt
ou d’engagement de location sous peine de remise en cause de l’avantage
fiscal.
Sont exclus de l’avantage fiscal les logements ou titres dont les droits
de propriété sont démembrés de même que les
biens acquis en multipropriété.
Engagement du propriétaire
Le propriétaire doit louer nu pendant au moins
neuf ans.
La location doit prendre effet dans le mois qui suit l’achèvement
des travaux ou l’acquisition du bien si elle est postérieure.
Le taux de réduction d'impôt
Son taux est fixé à 25% du prix d'achat hors taxe du logement acquis neuf au en l'état futur d`achèvement, dans la limite des plafonds suivants:
Logement
acquis depuis le 1/01/04 |
Plafond
d'investissement en HT € |
Taux
de réduction d'impôt |
Avantage global maximal |
Réduction
d'impôt annuelle maximale |
| Personne seule | 50
000 |
25
% |
12
500 € |
3
125 € |
| Couple marié | 100
000 |
25
% |
25
000 € |
3
250 € |
La réduction d'impôts s’applique uniquement sur l'impôt
dû avant imputation de l'avoir fiscal, des crédits d'impôt
et des prélèvements ou retenues non libératoires le
cas échéant.
La réduction d'impôt ne peut, en aucun cas, donner lieu à remboursement
lorsqu'elle excède l'impôt dû par le contribuable.
Exemple: Si l'investisseur paie moins de 6 250 € d'impôt par an pour
un couple marié et 3 125 € pour une personne seule, le surplus
de réduction ne lui sera donc pas rembourse.
Une particularité du dispositif
Ce dispositif laisse la possibilité au propriétaire d'occuper
de manière temporaire son logement sans remettre en cause i'avantage
fiscal.
Dans sa période d'occupation, le propriétaire bénéficie
d’une réduction de 25% maximum du prix habituellement pratiqué lors
de la location à un tiers.
Toutefois la durée des périodes d'occupation ne doit pas excéder
huit semaines ni avoir d'incidence sur le revenu foncier déclaré par
l'investisseur. Le revenu foncier doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement
déclaré en l'absence de toute occupation par le propriétaire.
Autres avantages fiscaux :
- Déduction forfaitaire de 6% du montant des
loyers
- Déduction des charges de gestion et de copropriété
- Déduction des intérêts d'emprunt dans la limite du montant
des loyers perçus.
Quand l'ensemble des charges est supérieur aux revenus locatifs, l'investisseur
sera en situation de déficit foncier directement imputable sur le revenu
global à hauteur de 10 700 € par an.
La fraction du déficit supérieure à cette limite sera
imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.
La récupération de la TVA
Les résidences de tourisme classées sont soumises à la
TVA.
Elles permettent ainsi de bénéficier de la possibilité de
récupérer la TVA sur le prix d'acquisition.
Le bénéfice
de la réduction d'impôt ne fait pas obstacle à cet avantage.
L'assujettissement à la TVA des résidences de tourisme classées
entraîne l'obligation pour le contribuable de sou¬mettre les loyers à la
TVA et donc, après avoir perçu celle-ci, de la reverser à l'administration
fiscale. Pour cela, il devra effectuer une déclaration de TVA trimestrielle.
Les obligations
Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'engagement
de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de
la résidence de tourisme au moyen d'un bail commercial renouvelable.
Le bail doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'acquisition
du logement ou de son achèvement si elle est postérieure.
La durée de 9 ans est calculée de date à date à compter
de la prise d'effet du bail.
Le montant du lover
Le gestionnaire détermine le loyer reversé au propriétaire
en fonction d'un prévisionnel saisonnier de remplissage de la résidence.
Le revenu foncier
Les loyers perçus sont imposables dans la catégorie des revenus
fonciers.
Le taux de déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est
de 6% pour les revenus locatifs des neufs premières années.
Au delà de cette période, on passe à 14%.
L'ensemble des charges déductibles en régime de droit commun
le sont également.
Incidence de la revente sur la TVA
Pour avoir l'intégralité de la TVA acquise, le propriétaire
doit louer son bien pour une durée minimum de 20 ans. Dans le cas contraire,
il devra restituer la part de TVA non amortie à l'administration fiscale
au prorata du nombre d'années restant à courir.
Reprise de l'avantage fiscal
Si le propriétaire du logement ne respecte pas ses engagements
(par exemple, non respect de l'engagement de louer nu pendant 9 ans à l'exploitant
de la résidence de tourisme, cession pendant la période d'engagement,
démembrement, etc...) il y aura reprise de l'avantage fiscal.
Cette reprise peut intervenir dans les 3 ans de la rupture de l'engagement.
Le montant de la dépense ayant servi de base au calcul de la réduction
d'impôt est alors assimilé à une insuffisance de déclaration
et la réduction perçue devra être reversée à l'administration
fiscale avec des pénalités.
Exception
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le
non respect des engagements résulte :
De l'expropriation de la résidence de tourisme pour cause d'utilité publique.
De la mutation à titre gratuit du logement ou des parts sociales à la
suite du décès de l'investisseur marié lorsqu'il est
soumis à imposition commune.
Du décès du contribuable veuf, célibataire ou divorcé.
Du changement de la situation matrimoniale du contribuable si reprise des
engagements par un des conjoints (ex: divorce).
Exemple :
Un couple marié achète en 2005 un appartement neuf dans une
Résidence de Tourisme classée dont le prix est fixé à 131
560 € TTC
TVA récupérée : 21 560 €
Réduction d’impôt plafonnée à 100.000 euros
x 25% = 25 000 € qui sera étalée sur 6 années, soit
: 4167 € en 2005 et 4167 € les 5 années suivantes jusqu’en
2010.
Les impôts finances au total 25 000 € + 21560 € = 46 560 € soit
35 % de l’investissement (Réduction d'impôts +TVA).
La location permettra de financer 45 % de l’investissement sur 15 ans
Le couple bénéficie en plus de 4 semaines d’occupation
et d’une rentabilité garantie de loyer par bail commercial de
9 ans renouvelable.
Leur participation s’élève à 20 % de leur investissement.