Le dispositif fiscal de la loi malraux
La loi malraux votée en 1962 et complétée en 1985, met en place un dispositif relatif à la conservation du patrimoine. (ART L313-1 à L 313-15 et R 313-15 et R 313-1 à R 313-38 du code de l’urbanisme ainsi que l’art 156-I -3 du code général des impôts complétés par l’instruction administrative du 17 mai 1995).
Domaine d’application de la loi malraux
- Peuvent bénéficier de la loi Malraux les personnes physiques
sachant que ces personnes peuvent être les associés d’une
société non
soumise à l’IS.
- Les immeubles restaurés doivent être situés dans une zone
de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), ou dans
un secteur sauvegardé publié. Une déclaration d'utilité publique,
prescrivant les travaux de restauration, est nécessaire s'il n'y a pas
eu de publication.
- Les biens concernés doivent être loués dans les 12 mois
suivant la fin des travaux, et ce en tant que résidence principale pendant
au moins 6 ans.
- Cet engagement de louer le bien pendant au moins 6 ans est également
requis pour les sociétés non soumises à l'impôt sur
les sociétés, sachant par ailleurs que l'associé doit s'engager à conserver
ses parts sociales pendant cette même durée.
- Les travaux aboutiront à la restauration complète d’un
immeuble bâti sans en changer le volume habitable.
- Les travaux seront effectués en vue de la restauration complète
de l’immeuble.
Par conséquent sont exclus les travaux qui n’en permettent qu’une
restauration partielle.
- Les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale émanant
de la Préfecture.
- L‘opération doit être réalisée à l’initiative
soit du ou des propriétaires de l’immeuble, soit d’un organisme
chargé par elle de l’opération dans les conditions légales.
A noter que le propriétaire d'un immeuble assujetti au régime de
la loi Malraux ne peut opter pour le régime du micro-foncier.
Le bénéfice de la loi Malraux a été étendu
aux dépenses de réaffectation à l’habitation d’un
immeuble destinée à l’origine aux commerces, ateliers, bureaux.
Avantages fiscaux de la loi malraux
Le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans limitation de montant, à l'exception de la part résultant des intérêts d'emprunt. l
Avantages déductibles constituant le déficit foncier:
- Les charges locatives déductibles des revenus fonciers.
- Les dépense de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.
- Les dépenses de travaux de démolition et de modification
prescrits sur le plan de sauvegarde.
- Le déficit pris en compte pour le plafonnement de l'impôt
sur la fortune (le dispositif concerne donc les contribuables imposés
dans les plus hautes tranches du barème).
- Les intérêts d'emprunt imputables 10 ans sur les revenus
fonciers des années suivantes
- Le gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition
L'imputation sans plafond des déficits fonciers sur le revenu global
- Les frais d’assurance, de gestion et l’amortissement de l’immeuble,
dans le cadre de la déduction forfaitaire.
- Les travaux de démolition imposés par l’autorité qui
délivre le permis de construire.
- Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs
d’immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions
imposées.
- Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un
immeuble d’habitation sous réserve que ces travaux soient
réalisés dans le volume bâti et n’en modifient
pas les contours.
- Les travaux doivent être prévus par le plan de sauvegarde
et de mise en valeur ou la déclaration d’utilité publique
selon le cas.
L'imposition lors de la revente
Le coût des travaux ne prend pas en compte la plus-value réalisée
lors de la revente, y compris après 6 ans.
Il sera souhaitable de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire
afin de limiter la taxation: les plus-values immobilières bénéficiant
d'un abattement de 5% par année de détention.
Le risque de d’une éventuelle requalification
Nombre de programmes ont subi une requalification fiscale jusqu'en 1994.
Afin de "rectifier le tir", une instruction administrative du
17 mai 1995 a assoupli les textes, ce qui a entraîné la disparition
des risques de requalification.
Démarches à effectuer
Justificatifs à fournir pour bénéficier
des avantages de la loi malraux :
- Une note sur papier libre comportant l'adresse et la surface du logement
et un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois
de l'achèvement des travaux à usage de résidence principale
du locataire pendant 6 ans.
- Les déclarations 2042 et 2044S.
- Une déclaration de revenus pour l'imputation sur le revenu global.
- Une copie du bail.
- La copie de l'autorisation préfectorale spéciale des travaux
et visa de l'architecte.
- La copie de la déclaration d'utilité publique.
Sortie du régime
Après l’opération Malraux terminé, et le délai
de location de 6 ans respecté, le bien retombe dans le domaine classique
et offre différentes options :
- Habiter son bien ou en partie.
- Opter pour le régime de droit commun.
- Opter pour le statut Besson ancien pour bénéficier de laloi
malraux réduction forfaitaire de 40 % à condition de respecter
toutes les obligations.
- Opter pour le régime du Micro-Foncier et sa réduction forfaitaire
de 40% si le montant de la location reste inférieure à 15 €/an.