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NOUVEAU DISPOSITIF SCELLIER - IMMOBILIER LOCATIF 2009
Le dispositif Scellier permet aux contribuables réalisant
un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et
le 31 décembre 2012, dans les zones
A et B, de bénéficier d'une réduction
d'impôt, sous réserve de s'engager à le
louer nu pendant au moins 9 ans sous certaines conditions
de loyer. Il remplace les dispositifs d'amortissement Borloo
neuf et Robien qui prennent fin le 31 décembre 2009
dont il reprend globalement les champs et conditions d'application.
A l'instar des dispositifs qu'il remplace, le dispositif Scellier
comporte, deux régimes selon les conditions de location
du bien :
• le dispositif Scellier "classique" permet
de bénéficier d'une réduction égale à 25
% du prix de revient du logement sur 9 ans,
• le dispositif Scellier "intermédiaire" permet
de bénéficier d'une réduction d'impôt
pouvant atteindre 37 % sur 15 années et d'une déduction
forfaitaire de 30 % des revenus fonciers..
1 - Investissements
concernés
Vous pouvez bénéficier de la réduction d'impôt
Scellier au titre de :
• l'acquisition, entre le 1er janvier
2009 et le 31 décembre 2012 d'un logement
neuf ou en l’état futur d’achèvement,
• la construction d'un logement qui a fait
l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre
2012, d’un dépôt de demande de permis de construire,
• la transformation en logement d'un local
affecté à un usage autre que l’habitation acquis
entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012,
• la réalisation, entre le 1er janvier 2009 et le 31
décembre 2012, dans des logements qui ne satisfont pas aux
caractéristiques de décence, de travaux de
réhabilitation permettant aux logements d’acquérir
des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
Les logements doivent être situés en zone
A ou B :
• Zone A : Paris, petite couronne et deuxième
couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne
; Cote d'Azur (bande littorale Hyères-Menton) ; Genevois
français ;
• Zone B1 : 23 agglomérations de plus
de 250.000 habitants (Aix-en-Provence, Marseille, Lyon, Lille,
Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble,
Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier,
Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon)
; grande couronne autour de Paris ; quelques agglomérations
jugées chères (Annecy, Bayonne, Chambéry,
Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur)
; départements d'outre mer, Corse et îles ;
• Zone B2 : Reste de la Zone B, c'est-à-dire
les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres
zones frontalières ou littorales chères, limite de
l'Ile de France (troisième couronne parisienne).
Attention : Au titre d'une même année
d'imposition, vous ne pouvez bénéficier de la réduction
d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction
ou de la transformation d'un seul logement.
L'investissement peut être réalisé via une
société non soumise à l’IS.
La réduction d’impôt n’est pas applicable
aux logements dont le droit de propriété est démembré ni
aux immeubles classés, inscrits au titre
des monuments historiques ou assimilés.
2
- Conditions à respecter
• Engagement de location
Pour bénéficier de la réduction d'impôt,
vous devez vous engager à louer le
logement nu à usage d’habitation
principale pendant une durée minimale de 9
ans pour un loyer n'excédant
pas un plafond fixé par décret
et variant selon que vous choisissez de vous placer ou non
dans le dispositif intermédiaire (cf ci-dessous).
La location ne peut pas être conclue avec un membre
du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d’une
société non soumise à l’impôt
sur les sociétés, avec l’un de ses associés
ou avec un membre du foyer fiscal de cet associé. En
revanche, il peut être loué à un ascendant ou
un descendant qui ne fait pas partie de votre
foyer.
La location du logement peut également être consentie à un
organisme public ou privé qui le donne en sous-location
nue à usage d’habitation principale.
L’engagement de location doit prendre effet dans les douze
mois qui suivent la date d’achèvement de
l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• Logements économes en énergie
La réduction sera restreinte, à terme (plus précisément
après publication du décret relatif à l'obligation
pour le maître d'ouvrage de fournir à l'issue
de l'achèvement des travaux, à l'autorité qui
a délivré le permis de construire, un document
attestant qu'il a pris en compte la réglementation thermique),
aux logements présentant certaines performances énergétiques.
La restriction de la réduction d’impôt aux
logements dont les caractéristiques thermiques et
la performance énergétique ne
sera donc applicable qu’après parution du décret
qui devrait intervenir et entrer en vigueur au plus
tard le 1er janvier 2010.
3 - Plafonnement
• Plafonnement de la base de calcul de la réduction
d'impôt
Au titre d'une même année d'imposition, vous ne
pouvez bénéficier de la réduction d'impôt
qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou
de la transformation d'un seul logement.
Le montant total des dépenses retenu pour le calcul
de la réduction au titre, d’une part, de l’acquisition,
de la construction ou de la transformation d’un logement
(un seul par an) et, d’autre part, de souscriptions de
titres ne peut excéder globalement 300 000 € par
contribuable et pour une même année d’imposition.
• Plafonnement du montant de la réduction
d'impôt
Le montant de la réduction d'impôt est plafonné du
fait du plafonnement de la base de la réduction (ci-dessus).
Par ailleurs, cette réduction d'impôt fait partie
des dispositifs pris en compte dans le plafonnement
global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage
en impôt retiré des divers investissements défiscalisants
réalisés par un contribuable à la somme
de 25 000 € majorée de 10 % du revenu imposable
(applicable à compter de l'imposition des revenus perçus
en 2009).
4 - Scellier Classique
• Calcul de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est calculée sur le
prix de revient du logement (augmenté, le cas échéant
du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation)
retenu dans la limite de 300 000 €.
Le taux de la réduction d'impôt est de :
• 25 % pour les investissements réalisés
en 2009 et 2010,
• 20 % pour ceux réalisés à compter
de 2011.
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque
indivisaire bénéficie de la réduction
d’impôt à raison de la quote-part du prix
de revient correspondant à ses droits dans l’indivision
dans la limite de 300 000 € par indivisaire.
Lorsque le logement est la propriété d’une
société non soumise à l’IS autre
qu’une société civile de placement immobilier,
le contribuable bénéficie de la réduction
d’impôt dans la limite, plafonnée à 300
000 €, de la quote-part du prix de revient correspondant à ses
droits sur le logement concerné.
La réduction d’impôt est répartie
de façon égale sur 9 années.
Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement
du logement ou de son acquisition si elle est postérieure
et imputée sur l'impôt dû au titre de cette
même année puis sur l'impôt dû au
titre de chacune des huit années suivantes à raison
d'un neuvième de son montant total au titre de chacune
de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt
imputable au titre d’une année d’imposition
excède l’impôt dû par le contribuable
au titre de cette même année, le solde
peut être imputé sur l’impôt sur le
revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la
sixième année inclusivement.
Note : Les contribuables bénéficiant
de cette réduction d'impôt peuvent bénéficier,
au titre de l'imposition des revenus fonciers tirés
de la location du logement de la déduction forfaitaire
de 26 % applicable dans le cadre du dispositif Robien ZRR lorsque
l'investissement est réalisé dans une ZRR ou
de 30 % applicable dans le cadre du dispositif Borloo neuf
en cas d'investissement dans le secteur intermédiaire.
• Plafonds de loyer
Le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé,
pour les baux conclus en 2009, à (par mois et par mètre
carré) :
• Zone A : 21,65 €
• Zone B1 : 15,05 €
• Zone B2 : 12,31 €
5 - Scellier intermédiaire
Sous réserve de vous engager à louer le logement à des
personnes de faibles ressources et sous des conditions de loyer
plus contraignantes, vous pourrez bénéficier
d'avantages supplémentaires.
• Plafonds de loyer
Le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé,
pour les baux conclus en 2009, à (par mois et par mètre
carré) :
• Zone A : 17,32 €
• Zone B1 : 12,04 €
• Zone B2 : 9,85 €
• Plafonds de ressources
• En zone A
- Personne seule : 43 753 €
- Couple marié : 65 389 €
- Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge
: 78 602 €
- Personne seule ou couple marié ayant 2 personne à charge
: 94 153 €
- Personne seule ou couple marié ayant 3 personne à charge
: 111 459 €
- Personne seule ou couple marié ayant 4 personne à charge
: 125 421 €
- Majoration par personne à charge à partir
de la 4ème : 13 979 €
• En zone B1
- Personne seule : 32 499 €
- Couple marié : 47 725 €
- Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge
: 57 135 €
- Personne seule ou couple marié ayant 2 personne à charge
: 69 146 €
- Personne seule ou couple marié ayant 3 personne à charge
: 81 156 €
- Personne seule ou couple marié ayant 4 personne à charge
: 91 544 €
- Majoration par personne à charge à partir de
la 4ème : 10 398 €
• En zone B2
- Personne seule : 29 791 €
- Couple marié : 43 749 €
- Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge
: 52 374 €
- Personne seule ou couple marié ayant 2 personne à charge
: 63 384 €
- Personne seule ou couple marié ayant 3 personne à charge
: 74 394 €
- Personne seule ou couple marié ayant 4 personne à charge
: 83 916 €
- Majoration par personne à charge à partir de
la 4ème : 9 531 €
• Calcul de la réduction d'impôt
En vous engageant à louer dans le secteur intermédiaire
vous pouvez bénéficier, en plus de la réduction
accordée dans le cadre du dispositif Scellier classique
(réduction d'impôt de 25% répartie sur
les 9 premières années), d'une réduction
supplémentaire de 12 % sur 6 ans.
En effet, lorsque le logement reste loué, à l’issue
de la période couverte par l’engagement de location
initial de 9 ans, par période de trois ans, vous pourrez
continuer à bénéficier de la réduction
d’impôt pendant, au plus, 3 ou 6 années
supplémentaires.
Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle
est égale à 2 % du prix de revient du logement
par an, soit en tout 37% sur 15 années.
• Déduction des revenus fonciers
Si vous optez pour le dispositif Scellier intermédiaire,
vous bénéficierez, en plus de la réduction
d'impôt d'une déduction forfaitaire de
30 % Sur les revenus issus de la location du logement
et ce pendant toute la durée d'application du dispositif
Scellier (durée initiale de 9 ans et le cas échéant,
une ou deux périodes supplémentaires de 3 ans).
Note : Les conditions d'application de la
réduction Scellier et des dispositifs Robien et Borloo
neuf étant sensiblement identiques, vous aurez le choix,
pour les investissements réalisés en 2009, entre
la réduction d'impôt et l'amortissement, sauf
pour les logements situés en zone C éligibles
seulement à l'amortissement
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