LA LOI DEMESSINE : UN DISPOSITIF
POUR LE DEVELOPPEMENT DES ZONES DE REVITALISATION RURALE
- ZRR
La loi Demessine concerne les personne physique ou les
SCI (société civile immobilière)
de gestion soumise à l’impôt sur
le revenu désirant investir dans des logements
neufs ou en l’état futur d’achèvement
situés dans des résidences de tourisme
classées en Zone de Revitalisation Rurale,
dites zone ZRR.
Le
régime
fiscal de la loi demessine accorde :
- Une réduction d’impôts
- La récupération de la TVA sur le montant de l’acquisition.
Cette réduction est égale à 25 % du montant
de l'investissement et étalée sur six ans. l
(loi sur le développement des territoires ruraux J.O du
24 février 2005 Art. 20) à raison chaque année
de 1/6 de l'avantage fiscal maximal soit : 4.166,67 euros par
an.
L'application est prorogée jusqu'au 31 décembre
2010
Exclusions
L’indivision (hormis le cas du décès du
propriétaire) ne peut intervenir durant la période
de réduction d’impôt ou d’engagement
de location sous peine de remise en cause de l’avantage
fiscal.
Sont exclus de l’avantage fiscal les logements ou titres
dont les droits de propriété sont démembrés
de même que les biens acquis en multipropriété.
Engagement du propriétaire
Le propriétaire doit louer nu pendant au moins neuf
ans.
La location doit prendre effet dans le mois qui suit l’achèvement
des travaux ou l’acquisition du bien si elle est postérieure.
Le
taux de réduction d’impôt
Son taux est fixé à 25% du prix d'achat hors
taxe du logement acquis neuf au en l'état futur d`achèvement,
dans la limite des plafonds suivants:
Logement
acquis
depuis le 1/01/04 |
Plafond
d'investissement
en HT € |
Taux
de réduction d'impôt |
Avantage
global maximal |
Réduction
d'impôt annuelle maximale |
| Personne
seule |
50
000 |
25
% |
12
500 € |
3
125 € |
| Couple
marié |
100
000 |
25
% |
25
000 € |
3
250 € |
La
réduction d'impôts s’applique uniquement
sur l'impôt dû avant imputation de l'avoir
fiscal, des crédits d'impôt et des prélèvements
ou retenues non libératoires le cas échéant.
La réduction d'impôt ne peut, en aucun cas, donner
lieu à remboursement lorsqu'elle excède l'impôt
dû par le contribuable.
Exemple:
Si l'investisseur paie moins de 6 250 € d'impôt par
an pour un couple marié et 3 125 € pour une personne
seule, le surplus de réduction ne lui sera donc pas rembourse.
Une
particularité du dispositif
Ce dispositif laisse la possibilité au propriétaire
d'occuper de manière temporaire son logement sans remettre
en cause i'avantage fiscal.
Dans sa période d'occupation, le propriétaire bénéficie
d’une réduction de 25% maximum du prix habituellement
pratiqué lors de la location à un tiers.
Toutefois la durée des périodes d'occupation ne
doit pas excéder huit semaines ni avoir d'incidence sur
le revenu foncier déclaré par l'investisseur. Le
revenu foncier doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement
déclaré en l'absence de toute occupation par le
propriétaire.
Autres avantages fiscaux :
- Déduction forfaitaire de 6% du montant des loyers
- Déduction des charges de gestion et de copropriété
- Déduction des intérêts d'emprunt dans la
limite du montant des loyers perçus. l
Quand l'ensemble des charges est supérieur aux revenus
locatifs, l'investisseur sera en situation de déficit
foncier directement imputable sur le revenu global à hauteur
de 10 700 € par an.
La fraction du déficit supérieure à cette
limite sera imputable sur les revenus fonciers des années
suivantes.
La
récupération de la TVA
Les résidences de tourisme classées sont soumises à la
TVA.
Elles permettent ainsi de bénéficier de la possibilité de
récupérer la TVA sur le prix d'acquisition. Le
bénéfice de la réduction d'impôt ne
fait pas obstacle à cet avantage.
L'assujettissement à la TVA des résidences de tourisme
classées entraîne l'obligation pour le contribuable
de sou¬mettre les loyers à la TVA et donc, après
avoir perçu celle-ci, de la reverser à l'administration
fiscale. Pour cela, il devra effectuer une déclaration
de TVA trimestrielle.
Les
obligations
Le bénéfice de la réduction d'impôt
est subordonné à l'engagement de louer le logement
nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence
de tourisme au moyen d'un bail commercial renouvelable.
Le bail doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'acquisition
du logement ou de son achèvement si elle est postérieure.
La durée de 9 ans est calculée de date à date à compter
de la prise d'effet du bail.
Le montant du lover
Le gestionnaire détermine le loyer reversé au propriétaire
en fonction d'un prévisionnel saisonnier de remplissage
de la résidence.
Le
revenu foncier
Les loyers perçus sont imposables dans la catégorie
des revenus fonciers.
Le taux de déduction forfaitaire applicable aux revenus
fonciers est de 6% pour les revenus locatifs des neufs premières
années. Au delà de cette période, on passe à 14%.
L'ensemble des charges déductibles en régime de
droit commun le sont également.
Incidence de la revente sur la TVA
Pour avoir l'intégralité de la TVA acquise, le
propriétaire doit louer son bien pour une durée
minimum de 20 ans. Dans le cas contraire, il devra restituer
la part de TVA non amortie à l'administration fiscale
au prorata du nombre d'années restant à courir.
Reprise
de l'avantage fiscal
Si le propriétaire du logement ne respecte pas ses engagements
(par exemple, non respect de l'engagement de louer nu pendant
9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme,
cession pendant la période d'engagement, démembrement,
etc...) il y aura reprise de l'avantage fiscal.
Cette reprise peut intervenir dans les 3 ans de la rupture de
l'engagement. Le montant de la dépense ayant servi de
base au calcul de la réduction d'impôt est alors
assimilé à une insuffisance de déclaration
et la réduction perçue devra être reversée à l'administration
fiscale avec des pénalités.
Exception
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée
lorsque le non respect des engagements résulte :
De l'expropriation de la résidence de tourisme pour cause
d'utilité publique.
De la mutation à titre gratuit du logement ou des parts
sociales à la suite du décès de l'investisseur
marié lorsqu'il est soumis à imposition commune.
Du décès du contribuable veuf, célibataire
ou divorcé.
Du changement de la situation matrimoniale du contribuable si
reprise des engagements par un des conjoints (ex: divorce).
Exemple
:
Un couple marié achète en 2005 un appartement neuf
dans une Résidence de Tourisme classée dont le
prix est fixé à 131 560 € TTC
TVA récupérée : 21 560 €
Réduction d’impôt plafonnée à 100.000
euros x 25% = 25 000 € qui sera étalée sur
6 années, soit : 4167 € en 2005 et 4167 € les
5 années suivantes jusqu’en 2010.
Les impôts finances au total 25 000 € + 21560 € =
46 560 € soit 35 % de l’investissement (Réduction
d'impôts +TVA).
La location permettra de financer 45 % de l’investissement
sur 15 ans
Le couple bénéficie en plus de 4 semaines d’occupation
et d’une rentabilité garantie de loyer par bail
commercial de 9 ans renouvelable.
Leur participation s’élève à 20 %
de leur investissement.
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