Investir Défiscaliser
Droits du Patrimoine

Avantages fiscaux

Il permet de pratiquer un amortissement de 6% du prix d'acquisition du logement pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans.
!I s'adresse uniquement aux bailleurs qui prennent l'engagement de louer leur logement en respectant des plafonds de loyers.

La déduction au titre de l'amortissement s'applique uniquement aux logements, situés sur le territoire français ou dans l'un des 4 départements d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion) pour des logements neufs ou assimilés :

• les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1 et septembre 2006.
• les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter du 1er septembre 2006.
• les logements affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du let septembre 2006 et que le contribuable transforme en logements.
• les logements acquis à compter du 1er septembre 2006 et que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs.

Bénéficiaires de l'amortissement robien recentré
• Toute personne physique.
• Toute société non soumise à l'Impôt sur les Sociétés (!S) - exemple: Société Civile immobilière de gestion, SCI de copropriété...
• Toute société de personnes (société en nom collectif, société en participation).
• Le logement peut être la propriété des deux époux ou d'un seul d'entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.
• Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif si les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
• Pour les sociétés, les revenus des immeubles doivent être imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

• Le démembrement du droit de propriété
Le dispositif Robien recentré exclut du régime les immeubles dont le droit de propriété est démembré. Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient après ta date de la prise de l'engagement de location, l'avantage fiscal est en principe remis en cause.
Une exception est prévue en faveur des démembrements de propriété consécutifs au décès du contribuable : le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans !es mêmes conditions et selon !es mêmes modalités du régime de déduction au titre de l'amortissement, pour la durée restant à courir.

• L'indivision
La location d'un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise.

Obligations de location

Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu, à usage d'habitation principale du locataire, pendant une durée de neuf ans.

L'engagement de location prévoit, en outre, que le montant du loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret chaque année.

• Le titulaire du bail doit être une personne physique autre :
- Qu'un des associés si l'immeuble est propriété d'une société non soumise MS
- Qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire ou de l'un des associés.

L'engagement porte sur la totalité des titres de la société même si la société détient des immeubles n'ouvrant pas droit à la déduction.

Toutefois, en cas de non-respect de ces conditions par l'un des associés, la reprise de l'avantage fiscal est limitée à ce seul associé et pour l'imposition des revenus du seul logement concerné.

Néanmoins, les contribuables qui, au cours de la période d'engagement, souscrivent à une augmentation de capital ou acquièrent auprès d'un associé des parts de la société, peuvent bénéficier de l'amortissement s'ils s'engagent à conserver les titres pour la durée restant à courir.
• Les locations en meublés sont exclues.
• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent:
- La date d'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf,
- La date de l'achèvement, en cas de construction ou d'acquisition d'un logement en état futur d'achèvement,
- La date de l'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition d'un local suivi de sa transformation en logement.
• La durée de location de 9 ans exigée pour l'application de la déduction est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.
• Les plafonds mensuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés par décret chaque année.
• La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l'article 2 de l’annexe III du CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de 1`Habitation, augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même code, dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.

Dispositif Robien recentré en zone de revitalisation rurale

Afin de stimuler l'investissement locatif dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), un taux de déduction forfaitaire de 26 °l° pour les bailleurs ayant opté pour le dispositif Robien recentré est applicable lorsque leur bien se situe dans une telle zone.
Cette mesure concerne les mêmes types de logement que pour les investissements hors ZRR.

Conditions d'application et principes de la mesure fiscale

Pour que le régime de l'amortissement soit applicable, il faut non seulement qu'il s'agisse d'un logement neuf ou assimilé acquis à compter du 1e' septembre 2006, mais également que 1e contribuable respecte les conditions d'application de la déduction fiscale, ce qui impacte son régime fiscal générai.

Conditions d'application de la déduction fiscale

Le régime d'amortissement Robien recentré est applicable si et seulement si le contribuable :
• Opte expressément pour ce régime,
• S'engage à louer le logement pendant 9 ans,
• Renonce au bénéfice d'autres avantages fiscaux sur le logement concerné.
L'exercice de l’option
Pour les personnes physiques, l'option doit être exercée lors du dépôt de !a déclaration des revenus de l'année:
• D'acquisition du logement, lorsque que celui-ci est acquis neuf ou reçu à titre gratuit par le conjoint survivant.
• D'achèvement du logement, lorsque celui-ci est acquis en l'état futur d'achèvement ou construit par le contribuable.
• D'achèvement des travaux de transformation ou de réhabilitation, en cas d'acquisition d'un local suivi de sa transformation en logement ou de sa réhabilitation.
• De souscription de parts de SCPI.

L'option a un caractère irrévocable

L'option pour la déduction au titre de l'amortissement est irrévocable pour le logement.
Le contribuable ne peut donc, postérieurement é cette option et pendant toute la période couverte par celle-ci, demander à être replacé dans le régime de droit commun des revenus fonciers.

Non-cumul des avantages fiscaux

Pour un même logement, le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement est exclusif de l'application de la réduction d'impôt pour investissement outre-mer.
En revanche, un contribuable propriétaire de plusieurs logements peut demander le bénéfice de la réduction d'impôt pour investissement outre-mer pour un logement et opter pour le dispositif de l'amortissement pour un ou plusieurs autres logements.
Pour un même logement, la déduction au titre de l'amortissement est exclusive de la déduction pratiquée au titre d'investissement en loi Malraux ou monuments historiques.
Par ailleurs, l'application de l'amortissement Robien recentré à un ou plusieurs logements appartenant au contribuable entraîne l'obligation d'opter pour te régime réel d'imposition des revenus fonciers pour l'ensemble des logements du foyer fiscal et pour toute la période d'application de l'amortissement. Le contribuable ne pourra donc pas choisir le régime de droit commun, c'est-à-dire le régime simplifié dit « micro foncier pour l'un de ses logements et le régime réel pour un autre pour lequel il souhaite bénéficier de l’amortissement Robien recentré.
Cependant, en cas de remise en cause de l'amortissement, l'option pour le régime simplifié redevient immédiatement possible.

Principes de la mesure fiscale

Une déduction au titre de l’amortissement de 100% du montant de l'investissement initial (sur 95 % de ce montant pour la souscription de parts de SCPI) mais aussi des dépenses ultérieures de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration.

Amortissement du prix d'acquisition de l'immeuble

La base d'amortissement est en principe constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement, y compris la fraction qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement.
Toutefois, lorsque le garage ou l'emplacement fait l'objet d'un bail distinct, la fraction du prix global d'acquisition ou de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base amortissable.
En ce qui concerne !es immeubles acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, la déduction est calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents â l'acquisition : honoraires de notaire, TVA, droit d'enregistrement (frais d'acte).

Point de départ de la période d'amortissement

Le point de départ de la période d'amortissement est fixé :
• Au premier jour du mois de l'acquisition du logement pour les immeubles acquis neufs.
• Au premier jour du mois d'achèvement du logement pour les immeubles acquis en l’état futur d'achèvement ou que !e contribuable fait construire.
• Au premier jour du mois d'achèvement des travaux pour les locaux transformés en logements ou pour les logements réhabilités.
• Pour les détenteurs de parts de SCPI, l'amortissement court dès 1e 1er mais qui suit la souscription, sans qu'il soit nécessaire' d'attendre la mise en location des logements correspondants.

Calcul de l'amortissement

La déduction au titre de l'amortissement est pratiquée pendant 9 ans. Elle est égale à 6% de la base d'amortissement les 7 premières années et à 4% de cette base les 2 années suivantes.
Lorsque te point de départ de la période d'amortissement a lieu après le 31 janvier de l'année d'imposition, tes premières et dernières annuités d'amortissement, ainsi que la huitième compte tenu de fa baisse du taux de 6% â 4%, sont déduites prorata temporïs.

Amortissement dépenses reconstruction et agrandissement

Le propriétaire qui réalise des dépenses de reconstruction et d'agrandissement dans un logement pour lequel il a opté pour la déduction au titre de l'amortissement peut également opter pour l'amortissement de ces dépenses. Cette possibilité est sournise à un nouvel engagement de location de 9 ans (amortissement de 6% des dépenses pendant 7 ans, de 4 % pendant 2 ans).
C'est également possible dans le cas d'une SCPI, si pour ces dépenses, une souscription est ouverte.

La déduction est calculée sur !e montant des travaux majoré des frais qui leur sont afférents.
Si ces travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, la déduction est calculée sur le prix d'achat des matériaux et du coût de la main-d'oeuvre employée le cas échéant.
La période de l'amortissement a pour point de départ le 1er jour du mois de l'achèvement des travaux. Ces dépenses sont amortissables selon le même taux que celui applicable à l'investissement initial. Dans te cas des SCPI, ces modalités ne s'appliquent pas. Cependant, ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

Amortissement des dépenses d'amélioration

Lorsqu'il a opté pour le régime de la déduction au titre de l'amortissement, le propriétaire ne peut, pendant la période couverte par cette option, demander !a déduction immédiate des dépenses d'amélioration.
Ces dépenses ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du montant des dépenses pendant 10 ans.

A la différence des dépenses de reconstruction et d'agrandissement, la déduction au titre de l'amortissement pour des dépenses d'amélioration n'est subordonnée â aucun engagement de location.

Taux de la déduction forfaitaire

A compter de l'imposition des revenus 2006, !a déduction forfaitaire est supprimée, que ce soit en droit commun ou en Robien recentré. Certaines charges sont néanmoins déductibles pour leur montant réel (exemple : primes d'assurance vacance locative, frais de procédure, honoraires de location,...).

La remise en cause de l'avantage fiscal

Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement font l'objet d'une reprise (ou redressement fiscal) lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement.

Les différents cas de remise en cause :
- Le propriétaire du logement ne respecte pas l'engagement de louer 1e logement nu pendant S ans à usage d'habitation principale. Cette rupture de l'engagement peut être constituée par un défaut effectif de mise en location après l'expiration du délai de 12 mois imparti pour louer, par une utilisation du logement par son propriétaire ou encore par une interruption de la location pendant cette période d'une durée supérieure â celle admise (durée de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre en recommandé signalant te départ du locataire).

- Le loyer excède le plafond autorisé, à un moment quelconque au cours de la période couverte par l'engagement.

- Le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur !es sociétés, cède le logement ou ses parts de la société pendant !a période couverte par l'engagement de location ou le loue à un membre de son foyer fiscal.

Les exceptions à la remise en cause de l'avantace fiscal

Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque le non-respect de l'engagement de location intervient à la suite de l'un des trois évènements suivants :

• Le contribuable ou !'un des époux soumis é imposition commune est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans 1a deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L 341-4 du Gode de la Sécurité Sociale (Invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer des actes de ta vie ordinaire.)
• Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est licencié. Les personnes licenciées s'entendent de celtes dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de leur employeur. Cette qualité est également reconnue aux salariés de moins de 60 ans licenciés pour un motif économique et bénéficiaires d'une convention de coopération du fonds national de l'emploi qui leur assure le paiement de l'allocation spéciale de fonds national de l'emploi et d'une allocation conventionnelle.
• Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune décède.

La reprise de l'engagement par le conjoint survivant: Lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis â imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.
Conformément aux dispositions légales, son engagement de location est limité à la fraction du délai de 9 ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit.
Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition commune ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l'engagement.

En cas de mariage, divorce, séparation ou sorbe du foyer fiscal d'une personne jusque là à charge, ü est admis que le nouveau contribuable l’ex-époux attributaire du logement en cas de divorce par exemple) puisse, toutes conditions étant par allieurs remplies, demander la reprise du dispositif à son profit, dans !es mêmes conditions que le conjoint survivant. S'il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l'ancien contribuable font l'objet d'une remise en cause.

Les incidences sur la déclaration des revenus

L’investisseur doit joindre à sa déclaration de menus traditionnelle (n° 2042) la déclaration de ses revenus fonciers : n° 2044S.

Pour bénéficier du régime de l'amortissement Robien recentré, les investisseurs doivent en faire la demande.

Ils optent pour le dispositif Robien recentré l’année d'achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si celle-ci est postérieure (ou l'année de souscription de parts pour les SCPI).
Pour cela, ils doivent joindre à leur première déclaration de revenus fonciers :

1. La déclaration d'option (engagement de location), établie sur un imprimé fiscal spécifique, qui contient :

• L'option pour l'amortissement comprenant l'identité et l’adresse du contribuable, l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer.
• L'engagement de touer le logement non meublé, pendant une durée de 9 ans, à usage d'habitation principale du locataire.
• Cet engagement prévoit en outre que le loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret.
• Les modalités de décompte de ta déduction au titre de l'amortissement.

2. Les justificatifs du prix d'acquisition ou de revient du logement (attestation d'acquisition du notaire ou copie de l'acte authentique, factures des entrepreneurs...).

3 Une copie du bail.

Cas particulier

• Si le logement n'est pas loué au moment du dépôt de 1a déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, la copie du bail devra être jointe à la déclaration des revenus au cours de laquelle le bail est signé.
• Lorsque !e contribuable réalise plusieurs investissements pour lesquels la déduction au titre de l'amortissement est demandée, il doit satisfaire à ces obligations déclaratives pour chaque logement.

Enumération des déductions possibles des revenus fonciers

Le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers :
• L'amortissement du bien.
• Les intérêts d'emprunt du prêt sans limitation de montant, ni de durée.
• La taxe foncière.
• Les frais de gestion ou de gérance, les honoraires de location, les frais de procédure.
• Les primes d'assurance.

Incidence sur le revenu global

Report des intérêts d'emprunt.
La part non utilisée de déficit correspondant aux intérêts d'emprunt (celle supérieure au montant des loyers) est, quant à elle, reportable et cumulable les années suivantes durant 10 ans et n'est déductible que sur des revenus (bénéfices) fonciers et eux seuls.

Déficit foncier

Si la différence (recettes - charges déductibles) est négative, le contribuable génère un déficit foncier.
Il peut déduire ce déficit foncier de son revenu global imposable dans la limite de 10 700 €. Cependant, la part du déficit fonder constituée des intérêts d'emprunt ne peut venir s'imputer sur le revenu global que pour la part inférieure ou égale aux loyers perçus.

Ce plafond est porté à 15 300 € lorsque le contribuable constate parallèlement un déficit sur un logement Périssol.

Déduction sur le revenu global

Si, pour une année, la déduction au titre de l'amortissement a participé à ta constitution d'un déficit foncier qui présente les deux caractéristiques suivantes:

• Le déficit foncier n'a pas été imputé en totalité sur le revenu global mais a fait l'objet d'un report sur les revenus fonciers des années suivantes.
• La fraction du déficit reportable, à la date de la cession du logement, n'a pas été totalement reportée sur les revenus fonciers des dix années suivant la constitution du déficit.

Il y a lieu de considérer que la fraction du déficit non imputable sur le revenu global et qui ne provient pas des intérêts d'emprunts, c'est à dire la fraction qui excède le plafond d'imputation de 10 700 € a, en priorité, pour origine ta déduction au titre de l'amortissement de dépenses réalisées postérieurement à !a première mise en location.

Dans te cas où le délai de report du déficit n'est pas expiré à la date de la cession du bien, le contribuable peut choisir, soit de comprendre dans le prix de revient la fraction du déficit correspondant à l'amortissement des dépenses de travaux, soit de conserver son droit au repart de ce déficit pendant la fraction du délai de 10 ans restant à courir.

En cas de revente

• Obligation de louer pendant trois ans suivant la dernière année d'imputation du déficit foncier.

Le droit commun impose de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au cours de laquelle une imputation du déficit foncier sur !e revenu global a été pratiquée.

Lorsque cette condition n'est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers des trais années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation du déficit sur !e revenu global (Ie contribuable se trouve ainsi replacé, pour les années en cause, dans !a situation qui aurait été la sienne en l'absence d'application du dispositif d`imputation sur le revenu global).
Or, dans te cadre du dispositif Robien recentré, l'investisseur va dégager un déficit foncier, et donc en imputer une partie sur 1e revenu global, pendant plus de 9 ans.
Aucune remise en cause n'est effectuée dans les cas suivants : décès, invalidité ou perte d'emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation pour cause d’utilité publique de l’immeuble productif du déficit.

Exemple : Si l'imputation du dernier déficit a lieu la 9ème année, alors la revente (ou la reprise pour y habiter) pourra avoir lieu à partir du 1er janvier de la 13ème année sans qu'il y ait réintégration.

II est donc fortement conseillé en ce cas précis de demander au notaire qui est chargé de ta vente d'en aviser l'Administration Fiscale pour justifier de la bonne foi et ne pas risquer de pénalités supplémentaires pour mauvaise foi.

• Plus-values de cession des logements.
Les plus-values retirées de 1a cession d'immeuble ayant ouvert droit au régime de !a déduction au titre de l'amortissement Robien recentré relèvent du régime de droit commun d’imposition des plus-values immobilières.