INDICES DES LOYERS - COMMENT PROCEDER A LA REVISION DE VOS LOYERS

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INDICE DES LOYERS ou comment réviser un loyer

COMMENT REVISER UN LOYER D'HABITATION - INDICES DES LOYERS - ICC, BTAN, SWAP, OAT

La nouvelle référence de révision des loyers qui remplace la moyenne associée de l'Indice du coût de la construction entre en vigueur le 1er janvier 2006 (article 163 de la loi de finances pour 2006 n° 2005-1719 du 30 décembre 2005).

La loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, précise dans son article 35 que l’indice de référence des loyers se substitue à la moyenne associée de l’indice du coût de la construction en matière de révision des loyers en cours de bail (dans l’article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Pour le calcul de l'indice de référence des loyers, on utilise la moyenne des indices sur quatre trimestres consécutifs, le dernier trimestre correspondant au trimestre de calcul de l'indice de référence. Ces moyennes sont exprimées en retenant la référence 100 au deuxième trimestre 2004.

Chaque composante intervient dans le calcul de l’indice de référence des loyers selon la formule de pondération suivante :

Indice de référence des loyers = 60% (mIPCL) + 20% (mIPEA) + 20% (mICC).

- (mIPCL) étant la moyenne de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers élaboré par l’institut national de la statistique et des études économiques (Insee).
- (mIPEA) étant la moyenne de l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration du logement (IPEA) élaboré par le service économie, statistiques et prospective (SESP) du ministère des transports, de l’équipement, du tourisme et de la mer.
- (mICC) étant la moyenne de l’indice du coût de la construction publié par l’institut national de la statistique et des études économiques (Insee).

Ne pas confondre :
la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail (Loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 - article 17 d) avec l'augmentation que le propriétaire peut proposer à l'occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage (article 17 c) ou bien la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration (article 17 e)

La réglementation
« Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »

Il ressort de ce texte que le loyer d'un local à usage d'habitation peut être révisé chaque année à l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut, à la date anniversaire du contrat. Toutefois, le loyer n'est révisé chaque année que si une clause du bail le prévoit. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.

Méthode de calcul
Au 1er janvier 2006, intervient la première révision du loyer. L'indice de référence des loyers du deuxième trimestre de 2005 est égal à 102,60. Il a augmenté de 2,60% par rapport aux 100,00 du deuxième trimestre de 2004. Le nouveau loyer sera au plus égal à :

.Loyer précédent .....X	Indice de référence des loyers du trimestre concerné / indice loyer
	Indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente

C'est-à-dire : 500 € X 102.60 / 100.00 = 513 €

Tableau des indices depuis le 2ème trimestre 2005 + 1.36 % au 4eme trimestre

Année	Indice 1er Tri	Indice 2ème Tri	Indice 3ème Tri	Indice 4ème Tri
2007 2006 2008	113.07 111.47 115.12	113.37 111.98	113.68 112.43	114.30 112.77

Pour être plus clair :
Supposons que la révision du loyer d'après votre contrat se fasse au 2ème trimestre 2006 pour un loyer de 600 €.
Vous calculez : 600 X 105.45 / 102.60 = 616.67 = 2.77 %

Indices sur lesquels le prêt peut être indexé :

BTAN :
– (Bon de Trésor à Taux Annuel Normalisé) d’une durée de 2 à 5 ans, d’un montant de 152 500 €. Ces bons génèrent un intérêt à taux fixe. Ils représentent l’endettement à moyen terme de l’Etat. Ils ne sont pas accessibles aux particuliers.

OAT :
– Une obligation assimilable du trésor est un titre qui représente une part d’un emprunt émis par l’Etat français. Le prêteur ou obligataire, détient une part d’emprunt que l’Etat s’engage à rembourser à une échéance de 7 à 30 ans et dont la rémunération est un intérêt annuel. Le taux de l’OAT fut longtemps la référence des marchés financiers pour la cotation des emprunts. Depuis la mise en place de l’Euros, il a été abandonné au profit du taux de « Swap contre Euribor 6 mois ».

EURIBOR :
– taux du marché monétaire européen, il est égal à la moyenne arithmétique des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée (1 à 12 mois). Il est publié par la Banque Centrale Européenne à partir de cotations fournies quotidiennement par 64 banques européennes. L’Euribor 3 mois est plus volatil que l’Euribor 12 mois.

SWAP CONTRE EURIBOR :
– cet indice est la référence unique des marchés financiers pour la cotation des emprunts. Il sert de référence à l’élaboration des barèmes établis par les organismes de crédit.