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L'HYPOTHEQUE ET LE PRÊT HYPOTHEQUAIRE
L'hypothèque
Lorsque
le banquier accorde des prêts, il le fait en grande partie
avec des fonds qui ne lui appartiennent pas. Il doit de ce fait être
prudent dans la gestion des fonds qui lui sont confiés et
souvent conforter sa position de créancier en prenant des
garanties appelées sûretés.
C'est
une sûreté réelle immobilière
qui consiste à affecter un (généralement
celui objet du prêt) ou plusieurs immeubles
en garantie de remboursement du prêt. Cette
garantie permet au créancier de faire
vendre le bien hypothéqué en cas
de défaillance de l'emprunteur et de se
payer sur le prix de vente en priorité à d'autres
créanciers. Un même bien peut être
grevé de plusieurs hypothèques,
elles prennent rang, successivement, à la
date de leur inscription.
Elle
doit être obligatoirement constatée
par acte notarié généralement
en même temps que l'acte de vente. Elle est
inscrite à la conservation des hypothèques.
L'hypothèque est prise pour la durée du prêt + 2 ans, elle
peut être prorogée par jugement rendu à la demande du créancier.
Sa durée ne peut dépasser 35 ans.
Pour les prêts révisables, elle est prise pour la durée
de rallongement maximum (si elle est prévue au contrat) + 2 ans.
Des
droits de suite et de préférence
sont attachés à l'hypothèque
:
Droit de suite : le privilège reste attaché à l'immeuble
et le prêteur peut le saisir en quelques mains qu'il se trouve.
Droit de préférence : il permet au
créancier d'être payé sur le prix de vente de
l'immeuble par préférence à d'autres créanciers.
Le
cautionnement par une personne physique :
C’est l’engagement d'une ou plusieurs personnes physiques de désintéresser
le prêteur si l’emprunteur ne satisfait pas à ses obligations
de remboursement.
Le cautionnement (que peut donner une personne physique est très encadré par
le code de la consommation : le formalisme a été renforcé ces
dernières années. L’établissement prêteur dot
vérifier que l’engagement de la caution est proportionné par
rapport à ses biens et revenus.
L’engagement de la caution se fat par écrit. Des mentions obligatoires
doivent être écrites de la main même de la caution.
La caution reçoit une offre préalable du crédit et doit
l'accepter dans les mêmes conditions que l'emprunteur.
L’établissement prêteur doit informer la caution dès
le premier incident de paiement, dans le cas contraire la caution peut se désengager.
Le prêt viager hypothécaire :
Cette même ordonnance a également mis en place un prêt viager
hypothécaire qui consiste en
un prêt dont le capital et les intérêts sont remboursables
in fine, au moment du décès ou de la vente du
bien par l’emprunteur. Ce prêt est gagé par une hypothèque
sur le bien immobilier, et l’emprunteur et ses
héritiers sont sécurisés par le fait que la dette ne peut
dépasser la valeur du bien au moment du
remboursement. Il s’agit là d’une mesure fondamentale de protection
des emprunteurs et de leurs
héritiers, que ces derniers décident d’ailleurs de vendre
ou pas le bien pour rembourser le prêteur.
Cette valeur doit être évaluée par un expert au moment de
la souscription du prêt.
Accessibles aux séniors, ce type de prêt, qui peut être versé sous
forme de capital ou d’échéancier
de versements périodiques, permet d’obtenir des liquidités
de son patrimoine sans s’en dessaisir, pour
compléter les revenus de sa retraite, faire face à des dépenses
imprévues (dépendance, réparation du
logement) ou aider sa descendance (études des petits-enfants…).
Au décès, la succession peut choisir de
racheter le bien en remboursant le prêt, qui peut alors être rééchelonné.
A défaut, elle bénéficie de la valeur
résiduelle du bien après remboursement.
Le prêt viager hypothécaire est défini par l'ordonnance comme
le contrat par lequel un
établissement de crédit consent à une personne physique
un prêt, garanti par une hypothèque constituée
sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et
dont le remboursement ne peut être
exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation
du bien.
Le contrat de prêt viager hypothécaire fait l’objet d’une
offre de prêt contenant un certain nombre
d’informations dont le coût global du crédit et le taux effectif
global (TEG).
La somme à rembourser est plafonnée à la valeur de l'immeuble
au moment du décès ou de la
vente du bien, le cas échéant estimée par un expert.
La possibilité pour le débiteur de rembourser le prêt de
façon anticipée est prévue, sachant que dans ce
cas, le prêteur peut exiger une indemnité de remboursement anticipé.
Ce prêt étant garanti par une hypothèque, sa souscription
sera accompagnée des formalités habituelles à la
constitution d' une hypothèque et des coûts correspondants : convention
d'hypothèque (insérée en pratique
dans l'acte d'emprunt notarié), inscription à la conservation des
hypothèques.
En cas de défaillance du débiteur ou de vacance de la succession,
le bien peut être attribué à la banque,
par attribution judiciaire ou en vertu du pacte commissoire : convention signée
entre la banque et
l’emprunteur qui vise à simplifier la procédure de saisie.
A défaut de remboursement, le créancier devient
propriétaire du bien mis en garantie, avec obligation, si la dette est
inférieure à la valeur du bien, de
restituer la différence au débiteur.
Elle peut également procéder à la vente de l’immeuble.
Si la dette est inférieure à la valeur du bien, la
banque devra verser la différence à l’emprunteur ou à ses
héritiers.
3 types de cautions personnelles :
La
caution simple
En cas de défaillance de l’emprunteur, l'établissement
de crédit qui poursuit la caution en remboursement de la dette, pourra
se voir opposer le bénéfice de discussion et éventuellement
de division.
Le bénéfice de discussion permet à la caution d'exiger
du prêteur qu’il poursuive d'abord le débiteur avant d'actionner
la caution.
Le bénéfice de division permet, en cas d’existence de plusieurs
cautions poursuivies pour la totalité de la somme, d’exiger le
fractionnement du paiement entre toutes les cautions solvables.
Le
cautionnement solidaire
La caution est engagée sur le même plan que le débiteur
principal.
Elle renonce au bénéfice de division et de discussion. Le créancier
peut donc la poursuivre pour la totalité de la dette et avant même
de poursuivre le débiteur principal.
C'est ce type de cautionnement qui est demandé par la plupart des établissements
financiers.
Le
cautionnement réel ou hypothécaire
La caution affecte un de ses biens personnels en garantie
de créance.
Le
cautionnement par un organisme spécialisé
Certaines sociétés sont spécialisées dans le cautionnement.
La plus connue est le Crédit Logement.
En contrepartie d'une rémunération, l'organisme de caution s’engage à se
substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier.
L'emprunteur doit verser à l'organisme de caution dès le déblocage
des fonds, une contribution proportionnelle au montant du prêt. Elle
est composée :
d'une contribution à un fonds mutuel de garantie dont l'intégralité ou
une partie (en fonction du nombre d’incident de paiement sur l'ensemble
des prêts cautionnés) pourra lui être reversée à l'issue
de son crédit,
d’une commission qui est définitivement acquise par l'organisme.
Le
privilège de prêteur de deniers (PPD)
En
tant que « prêteur de deniers », l’établissement
financier bénéficie d'un privilège spécial
sur l’immeuble vendu. C'est à dire d'un droit de
préférence sur l'éventuel prix de vente
de l'immeuble financé.
Le prêteur sera désintéressé par priorité sur
certains créanciers, même hypothécaires.
De par sa définition même, un PPD ne peut être pris que
sur un immeuble déjà existant. Il n'est donc pas possible de
prendre un PPD sur la fraction du prêt qui finance la construction par
exemple.
Le PPD doit faire l'objet d'un acte notarié. Il doit être inscrit
dans les deux mois qui suivent la vente à la conservation des hypothèques,
il prend alors rang rétroactivement à la date de la vente.
Si l'inscription se fait plus de 2 mois après la vente, le PPD dégénère
en hypothèque et prend rang à la date de son inscription.
Le PPD est exonéré de taxe de publicité foncière,
il est donc moins cher qu’une hypothèque conventionnelle.
Des droits de suite et de préférence sont attachés au
PPD.
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