Plus-value immobilière sur la revente d'un bien immobilier
"La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat".
Le prix de vente
Le cédant doit majorer le prix de vente de toutes charges et indemnités
stipulées à son profit.
Il a la possibilité de déduire du prix de vente le montant de la
TVA acquittée et certains frais, supportés par le vendeur à l'occasion
de la vente.
Les frais admis en réduction du prix de cession sont :
• Les frais versés à un intermédiaire ou à un
mandataire
• Les frais liés aux certifications ou diagnostics rendus obligatoires
par la législation en vigueur au jour de la cession
• Les indemnités d'éviction versées au preneur par
le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation
• Les honoraires versés à un architecte à raison de
travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de
construire
• Les frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir
d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet
immeuble.
Majorations pour charges et frais d'acquisition
Le prix d'acquisition est majoré, à condition que l'intéressé puisse
en justifier:
• De toutes les charges et indemnités stipulées au profit
du cédant et qui sont ajoutées au prix de cession pour le calcul
des droits de mutation.
• Des frais d'acquisition à titre onéreux retenus pour leur
montant réel sur justificatifs.
Faute de justificatifs, ces frais sont fixés forfaitairement à 7,5
% du prix d'acquisition;
• Des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par
les collectivités locales ou leurs groupements dans le cadre du plan d'occupation
des sols ou du plan local d'urbanisme, en cas de cession de terrains à bâtir.
- Frais d'acquisition à titre gratuit
En cas d'acquisition à titre gratuit, les frais d'acquisition à titre
gratuit, sont des frais à retenir pour le calcul de la plus-value. Ainsi,
outre les frais de notaire, les droits de mutation payés lors de la mutation
des biens pourraient être ajoutés à la valeur d'entrée
du bien dans le patrimoine du cédant.
- Majorations pour travaux
Le prix d'acquisition est également majoré du montant des dépenses
de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou
d'amélioration supportées par le vendeur depuis l'achèvement
de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
Ces dépenses
sont prises en compte, sur justificatifs, dans les conditions suivantes:
• Les travaux ont été réalisés par une entreprise;
• Elles n'ont pas le caractère de dépenses locatives;
• Elles n'ont pas été déjà prises en compte
pour la détermination de l'impôt sur le revenu.
Toutefois, pour les biens cédés plus de cinq ans après l'acquisition,
la majoration est fixée forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition
sans justificatif ou pour le montant réel avec justificatifs.
Détermination de la plus value imposable :
Deux abattements viennent tempérer la plus-value
taxable.
a) Abattements pour durée de détention
La plus-value brute est diminuée d'un abattement de 10 % pour chaque année
de détention au-delà de la cinquième. Pour les cessions
réalisées à compter de 2004, ce mécanisme permet
donc d'exonérer définitivement les plus-values à l'expiration
d'un délai de 15 ans.
Remarque: Lorsque le bien cédé par le contribuable
dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé a été précédemment
inscrit à l'actif d'une entreprise, la plus-value imposable doit être
déterminée en fonction de la période au cours de laquelle
ce bien est demeuré dans le patrimoine privé de l'intéressé.
Si la cession intervient dans les cinq ans du transfert du bien dans le patrimoine
privé, aucun abattement ne peut donc être pratiqué sur la
plus-value.
b) Abattement fixe
En dernier lieu, un abattement fixe de 1 000 € est opéré sur
la plus-value brute. Cet abattement, qui s'applique sur le montant de la
plus-value après abattement pour durée de détention,
est effectué pour chaque cession réalisée par le contribuable.
Les moins-values
La moins-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers
cédés ne peut pas être prise en compte.
Toutefois, en cas de cession d'un immeuble acquis par fractions successives,
la ou les moins-values brutes peuvent être imputées sur la ou les
plus-values brutes à condition que la vente soit réalisée
entre les mêmes personnes et constatée par le même acte soumis à publication
ou à enregistrement. Pour ce calcul, les plus et moins-values brutes sont
déterminées après l'abattement de 10 % pour année
de détention. L'abattement fixe s'applique, le cas échéant,
après imputation des moins-values.
Calcul et paiement de l'impôt
Les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire unique de 16 % auquel s'ajoutent, pour les personnes dont le domicile fiscal est situé en France, les prélèvements sociaux additionnels de 10%.
Déclaration
Les plus-values réalisées à compter de 2004 donnent
lieu à la souscription d'une déclaration, dont le modèle
sera établi par l'administration, qui permet de retracer les éléments
de calcul du prélèvement et de déterminer le montant
total de l'impôt dû au titre de la cession.
Cette déclaration spécifique, qui sera en principe effectuée
par le notaire, est déposée à l'occasion de chacune des
cessions donnant lieu à imposition et non plus au titre de l'année
au cours de laquelle la cession est intervenue.
Cela suppose que le vendeur ai fourni tous les renseignements nécessaires
au calcul au notaire.
Versement du prélèvement
Le prélèvement de 16 % sur la plus-value est versé lors
du dépôt de la déclaration spécifique; il doit être
payé avant l'exécution de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée. À défaut,
le dépôt ou la formalité est en principe refusé.
En cas de plus-values imposable, le notaire prélèvera le montant
de l'impôt sur le prix payé par l'acquéreur.
Cas d'exonération les plus courants
Cas d'exonération possibles
Résidence principale
Sont totalement exonérées les plus-values réalisées
lors de la cession de la résidence principale du cédant.
Aucune condition particulière n'est requise.
Habitation en France de certains non-résidents
Une exonération est prévue en faveur des ressortissants d'un État
membre de la Communauté européenne domiciliés hors
de France qui cèdent leur habitation en France. L'exonération
est subordonnée à la condition que le cédant ait fixé son
domicile fiscal en France de manière continue pendant au moins deux
ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
L'exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable
pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2004. Si le cédant
a précédemment été exonéré pour une
cession intervenue avant 2004, cela ne le prive pas du bénéfice
de cette exonération en cas de nouvelle cession intervenue à compter
de 2004. plus value immobiliere
Dépendances de la résidence principale ou de l'habitation
en France.
L'exonération s'étend aux plus-values de cession des dépendances
immédiates et nécessaires des biens ci-dessus, à condition
que la cession de ces dépendances intervienne simultanément avec
celle de ces biens.
Exonération des cessions n'excédant pas 15 000 €
Sont également exonérées les plus-values immobilières
réalisées à l'occasion de la cession de biens dont le
prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.
Le seuil de 15 000 € est apprécié en tenant compte de la
valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble
cédé. Exemple: En cas de cession de la nue-propriété d'un
immeuble pour 11 200 €, le cédant ne pourra pas bénéficier
de l'exonération si la valeur en pleine propriété est
fixée à 16 000 €.
En revanche, en cas de cession d'un bien indivis, le seuil de cession est apprécié,
dans les conditions indiquées ci-dessus, au regard de chaque quote-part
indivise.
Le seuil de 15 000 € est déterminé opération par
opération. Un même contribuable peut donc bénéficier
de cette exonération pour chacune des cessions réalisées
au cours d'une même année lorsque le prix de cession de chacun
des biens cédés n'excède pas 15 000 €.
Exonération tenant à la qualité du cédant
Sont exonérées, par ailleurs, les plus-values réalisées
par les personnes titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité correspondant
au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories
prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale.
Ces catégories concernent :
• Les invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque.
• Les invalides qui, étant absolument incapables d'exercer une profession,
sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une
tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie.
Ces personnes ne peuvent toutefois être exonérées que si
elles remplissent les conditions suivantes au titre de l'avant-dernière
année précédant celle de la cession:
• Leur revenu fiscal de référence n'a pas excédé les
seuils fixés pour l'exonération de taxe foncière ou de taxe
d'habitation de l'habitation principale;
• Elles n'étaient pas passibles de l'ISF.
Autres exonérations
Échappent également à toute imposition les plus-values réalisées à l'occasion
des opérations suivantes :
• Expropriations de biens et droits immobiliers consécutives à une
déclaration d'utilité publique, à condition que l'indemnité d'expropriation
soit intégralement remployée, dans les douze mois de sa perception, à l'acquisition,
la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles;
• Echange de biens et droits immobiliers dans le cadre de remembrements
fonciers urbains (CGI art. 1055), remembrement ou échanges amiables
effectués conformément aux dispositions du code rural, soultes
versées en application de l'article L.123-4 du code rural.
L'exonération n'est pas définitive puisque, en cas de vente de
biens reçus à cette occasion, la plus-value est calculée à partir
de la date et du prix d'acquisition du bien originel ou de la partie constitutive
la plus ancienne dans les cas de vente de lots remembrés.
Exonération des biens conservés quinze ans par le cédant
Compte tenu de l'application de l'abattement de 10 % par année de détention
au-delà de la cinquième, les plus-values immobilières
réalisées à l'expiration d'un délai de 15 ans sont
exonérées d'impôt.
Cas d'exonération supprimés par apport au régime
d'imposition des plus-values le 1er janvier 2004
- Exonération des cessions immobilières réalisées
par les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier est inférieure à un
certain seuil.
- Exonération pour première cession d'un logement autre que la
résidence principale, exonération des cessions de terrains à usage
agricole ou forestier.
- Exonération des cessions de peuplements forestiers.
- Exonération conditionnelle des cessions de terrains à bâtir
situés dans les départements d'outremer