LES CHARGES DEDUCTIBLES INTERVENANT DANS LE CALCUL DU DEFICIT FONCIER

LE REVENU FONCIER

La taxe foncière

Le revenu foncier :
Nouvelles charges déductibles

Revenu foncier :
Option pour le régime réel

Revenu foncier :
Convention avec l'ANAH

Remise en location d'un logement vacant

Le syndic de copropriété

LES CHARGES A DEDUIRE DE VOTRE REVENU FONCIER

La réforme de l'IR 2007 (revenus perçus en 2006) consistant notamment en l'intégration, dans le barème de l'IR, de l'abattement de 20 % applicable, entre autres, aux salaires, a eu de nombreuses répercussions sur les modalités d'imposition des revenus fonciers. La principale consiste en la suppression de la déduction forfaitaire pour frais divers et l'admission corrélative de nouvelles charges déductibles pour leur montant réel.

1 - Rappel des impacts de la réforme pour 2006

Pour ces revenus, la réforme se traduit par :
• la suppression de la déduction forfaitaire pour frais divers (14 % en principe) et la réduction corrélative du taux des déductions forfaitaires majorées qui deviennent, de fait, des déductions forfaitaires autonomes,
• la diminution du taux d'abattement applicable dans le cadre du régime micro-foncier de 40 % à 30 %,
• la possibilité de déduire de nouvelles charges pour leur montant réel (voir ci-dessous),
• et la suppression de la CRL pour les personnes physiques principalement.

2 - Frais d'administration et de gestion

Avant la réforme de l'IR, ces frais étaient réputés couverts par la déduction forfaitaire pour frais divers. Seuls les frais réels de gérance et de rémunération des concierges étaient déductibles pour leur montant réel. Du fait de la suppression de la déduction forfaitaire, de nouvelles déductions sont autorisées : certaines pour leur montant réel (les 3 premières de la liste suivante), d'autres pour un montant forfaitaire de 20 € par local ("Autres frais de gestion").

•Rémunérations des gardes et concierges

Les rémunérations allouées, à raison de leurs fonctions, aux personnes chargées d'assurer la garde d'un immeuble (immeuble bâti ou non bâti, immeuble collectif ou maison individuelle) sont déductibles pour leur montant réel. Il s'agit des rémunérations :
• des gardes particuliers chargés de veiller à l'intégrité d’une propriété rurale et de réprimer les atteintes à la propriété,
• des gardes-chasse particuliers, dès lors que les produits du droit de chasse sont compris dans les revenus accessoires,
• payées à des gardes commissionnés par divers organismes,
• et des gardes-pêche.

Lorsque les gardes ou concierges effectuent, en dehors de leurs occupations normales, des travaux de nature diverse, les rémunérations correspondantes sont en principe exclues des charges déductibles sauf si ces travaux entrent dans l’une des catégories de charges déductibles (travaux de réparation et d’entretien, gestion de l’immeuble, etc.).

Les rémunérations des gardes et concierges déductibles comprennent les rémunérations en espèces, les avantages en nature (eau, gaz, chauffage, etc.) ainsi que les charges sociales ou fiscales (taxe sur les salaires) correspondantes.

•Rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers

L'ensemble des rémunérations, honoraires et commissions versées par le propriétaire à des tiers pour la gestion de l'immeuble sont déductibles pour leur montant réel :
• rémunération d'un gérant ou administrateur de biens ;
• sommes versées à un tiers pour la tenue de comptabilité et diverses tâches administratives ou de secrétariat ;
• rémunérations des salariés dont l’activité concourt effectivement à l’acquisition et la conservation du revenu foncier (employés tenant la comptabilité de l’immeuble ou, dans le cas des monuments historiques, tenant la billetterie ou en assurant la promotion ou la gestion) ;
• commission versée à une agence de location (recherche de locataire et rédaction de contrats de location) ;
• honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales ;
• frais occasionnés par la gestion des biens des majeurs placés sous tutelle ou sous curatelle ;
• cotisations versées à des chambres syndicales de propriétaires ou de copropriétaires qui fournissent aide et information à la gestion des immeubles donnés en location par leurs adhérents (assistance téléphonique, délivrance de conseils personnalisés, autres prestations de service individualisées…).
Les charges sociales ou fiscales correspondant à ces frais sont également déductibles.

En revanche ne sont pas déductibles :
• les cotisations versées à des unions ou organismes qui ont pour objet d’assurer la défense et la représentation de leurs adhérents sans leur fournir aucune prestation individualisée relative à la gestion de l’immeuble ;
• les frais versés à un tiers pour l’acquisition ou la cession de l’immeuble donné en location ou pour l’acquisition d’un fonds de commerce ;
• les rémunérations allouées à l'associé-gérant d'une société immobilière. Il doit seulement en être tenu compte pour la répartition du bénéfice social imposable entre les mains de chacun des membres de la société.

•Frais de procédure

Sont désormais déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel, les honoraires versés notamment aux notaires, huissiers, avocats, ou experts ainsi que les autres frais de procédure (hors droits et taxes qui suivent le régime des impôts déductibles) supportés par le propriétaire pour le règlement :
• de différends soit avec le locataire (paiement de loyers, fixation ou révision de loyer, non respect des clauses du contrat et obligations du locataire), soit avec une autre personne (entrepreneur, prestataire…),
• de litiges portant sur la propriété de l'immeuble donné en location.

•Autres frais de gestion – 20 €

Les bailleurs peuvent déduire une somme forfaitaire de 20 € par local au titre des "Autres frais de gestion", c'est-à-dire les frais de gestion autres que ceux déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel définis ci-dessus.
Ils comprennent notamment :
• les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone,
• les dépenses d'acquisition de matériels, d'outillages, de mobiliers de bureau, d'équipements informatiques et de logiciels,
• les frais éventuels d'enregistrement des baux et actes de location,
• les frais de promotion et de publicité…

Le montant forfaitaire de 20 € est réputé couvrir l'ensemble de ces "Autres frais de gestion". Aucun supplément de déduction ne peut être pratiqué même lorsque leur montant réel est supérieur à ce forfait.