Charges déductibles du revenu brut foncier
En pratique sont imposables au titre des revenus fonciers les revenus émanant des :
- propriétés bâties : maisons, appartements, usines, magasins, bureaux, bâtiments ruraux ;
- propriétés non bâties de toute nature ;
- parts de sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés ;
- actions ou parts de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale.
Toutefois, seuls les revenus qui ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole, ou d’une profession non commerciale, entrent dans la catégorie des revenus fonciers.
Les revenus provenant de la location d’un logement loué nu s’ajoutent chaque année au revenu global du propriétaire bailleur dans la catégorie des revenus fonciers : ils sont assujettis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Imposition du propriétaire bailleur
Le revenu net procuré à un particulier par la location d’un
logement dont il est propriétaire s’ajoute à son revenu global
pour l’établissement de l’impôt sur le revenu des personnes
physiques.
Toutefois, l’imposition du propriétaire bailleur est différente
suivant qu’il s’agit d’une location meublée ou d’une
location nue.
Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, le bailleur
est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels
et commerciaux.
Lorsqu’il s’agit d’une location nue le bailleur est imposé dans
la catégorie des revenus fonciers. Il peut sous certaines conditions retrancher
de son impôt sur le revenu, sous forme d’amortissement, une partie
de l’investissement lié à l’acquisition du logement.
En plus de l’impôt sur le revenu, le propriétaire bailleur
doit s’acquitter des impôts locaux -principalement la taxe foncière
- et des contributions sociales (CSG, CRDS, prélèvement social
de 2 % et contribution de solidarité pour l’autonomie).
En cas de vente de l’immeuble ou du logement loué, la plus value
réalisée est en principe soumise à l’impôt sur
le revenu. Le notaire est désormais chargé de l’établissement
de la déclaration de plus-value. Il acquitte lors de le même formalité les
droits d’enregistrement dus par l’acquéreur et l’impôt
sur le revenu afférent à la plus value du par le vendeur.
Détermination du revenu foncier
Le revenu brut foncier comprend l’ensemble des recettes de toute nature
perçues au cours de l’année, y compris notamment les
dépenses incombant normalement au bailleur et mises à la charge
des locataires. (supprimé par l’art. 49 de la loi de finances
pour 2005). En revanche, le bailleur qui est remboursé par son locataire
de dépenses qui incombe à ce dernier, ne déclare pas
ces sommes dans la mesure où les charges correspondantes ne sont pas
déduites des recettes brutes.
Le revenu net foncier est obtenu après compensation des revenus et des
déficits fonciers de tous les immeubles possédés par le
contribuable ou les membres du foyer fiscal.
Lorsque le résultat de cette compensation est positif (compte tenu le
cas échéant de l’imputation des déficits provenant
d’années antérieures), le revenu net est taxable à l’impôt
sur le revenu des personnes physiques.
Le montant net des revenus fonciers est soumis au prélèvement social
de 2 %, à la Contribution Sociale Généralisée (CSG)
la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et à la contribution
de solidarité pour l’autonomie avec les autres revenus du foyer
fiscal.
Lorsque le résultat est déficitaire, le déficit constaté vient
en déduction, sous certaines conditions et limites, du revenu global.
(voir Revenus fonciers : régime de déclaration simplifiée)
Recettes brutes et charges déductibles
Les recettes brutes sont les sommes encaissées par le bailleur
au cours de l’année d’imposition à quelque
titre que ce soit, notamment :
- les loyers et charges - y compris les arriérés ou
les loyers versés d’avance au titre de l’année suivante ;
- les loyers perçus par l’intermédiaire d’un mandataire
même si celui-ci n’en a pas rendu compte au cours de l’exercice
fiscal ;
- la valeur des avantages en nature stipulés au bail ;
- les revenus accessoires : location de droit d’affichage ;
- le loyer acquitté par le preneur en cas de bail à réhabilitation ;
- les subventions (notamment celles de l’ANAH) et les indemnités
d’assurances destinées à financer des charges déductibles.
En revanche, ne font pas partie du revenu foncier :
- les dépôts de garantie versés par les locataires lors de
la signature du bail. Ils ne doivent pas être inclus dans les recettes
brutes lors de leur encaissement, mais seulement le cas échéant
lorsqu’ils sont utilisés par le bailleur pour se couvrir des loyers
non payés à leur terme ou des frais de remise en état des
locaux après le départ du locataire ;
- les améliorations réalisées par le preneur en cours de
bail, à l’exception des travaux
d’agrandissement, de construction ou de reconstruction qui sont imposables
au titre de l’année au cours de laquelle le bail a pris fin, à condition
qu’ils reviennent sans indemnité au bailleur et qu’ils soient
prévus dans le bail.
- dans le cadre d’un bail à réhabilitation, les travaux
de construction, ou de reconstruction, d’agrandissement réalisés, à condition
qu’ils aient été prévus par le bail.
Les dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la
charge du locataire doivent être ajoutées aux recettes brutes.
Il s’agit des dépenses qui incombent de droit au bailleur,
mais que le bail met expressément à la charge du locataire notamment :
- les réparations autres que locatives,
- les impôts payés par le locataire alors qu’ils devraient être
payés par le bailleur,
- les primes d’assurance contre les risques dont le bailleur est responsable.
En revanche, les dépenses d’amélioration réalisées
volontairement par le locataire alors que les clauses de son bail ne l’y
obligent pas, n’ont pas à être ajoutées aux recettes
brutes du bailleur, même si celui-ci a donné son accord pour la
réalisation des travaux.
Les dépenses supportées par le bailleur pour le compte des locataires
font l’objet d’un traitement particulier.
Désormais, il est interdit au bailleur de déduire de ses revenus
fonciers les dépenses incombant au locataire acquittées par lui ;
en contrepartie, les remboursements effectués le locataire ne sont plus
imposables.
Afin de ne pas pénaliser les bailleurs en cas d’impayés,
celui-ci est en droit de déduire, au titre de l’année de
départ du locataire, les charges non effectivement récupérées.
La déduction des charges non récupérées n’est
possible que l’année de départ du locataire, même si
les sommes en cause peuvent concerner l’ensemble des années antérieures
couvertes par la période de location.
Cette réduction est pratiquée après déduction forfaitaire.
Les dépenses en cause sont :
- celles de fournitures ou de services destinés à l’usage
privé ou commun des locataires et occupants : notamment, de la consommation
d’eau chaude et froide, des frais de chauffage, d’éclairage,
d’ascenseur, de tapis, de vidange, de ramonage, d’entretien de propreté des
parties communes, de la location des compteurs... ;
- des taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
taxe de balayage... ;
- les taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
taxe de balayage...
Déficit foncier
Il y a déficit foncier lorsqu’une même année
les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier
brut.
Le déficit foncier est imputable, sous certaines conditions, sur le revenu
global. Ce régime s’applique automatiquement, il n’est pas
optionnel.
D’une manière générale, si l’on possède
plusieurs immeubles :
- les déficits (tous immeubles) doivent d’abord être imputés
sur les revenus positifs (tous immeubles), ensuite,
- si le résultat est positif , il est reporté sur la déclaration
de revenus, cadre " revenus fonciers" et taxé à l’impôt
sur le revenu avec les autres revenus du foyer fiscal ;
- si le résultat est négatif, il convient d’analyser l’origine
du déficit pour, selon les cas, l’imputer sur le revenu global ou
sur les revenus fonciers.
Pour les immeubles ordinaires (propriétés urbaines ou rurales possédées
directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société),
les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que
les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global
dans la limite annuel de 10700 euros à compter du 01.01.2002, à condition
que l’immeuble soit loué pendant trois ans.
Cette limite est portée à 15300 euros à compter du 01.01.2002
en cas de déficit provenant d’un logement neuf bénéficiant
du régime de l’amortissement Périssol (immeubles acquis ou
construits entre le 1.1.96 et le 31.12.98 et sous certaines conditions jusqu’au
30.6.01).
La partie du déficit qui résulte d’intérêts
d’emprunts ou celle qui excède 10700 euros à compter du 01.01.2002
15300 euros à compter du 01.01.2002 selon les cas est imputable sur les
revenus fonciers des 10 années suivantes.
Cette mesure concerne les déficits constatés à compter de
1996 et les déficits antérieurs s’ils sont encore reportables
après le 31-12-95.
Déclaration fiscale
Les revenus fonciers doivent être portés sur la déclaration
annuelle d’ensemble des revenus imposables ; le détail
du calcul du revenu net foncier figure sur un formulaire spécial,
annexé à la déclaration d’ensemble et disponible
au service des impôts.
Déclaration simplifiée
Les contribuables, personnes physiques et sociétés civiles de personnes
transparentes, ayant un revenu foncier brut inférieur ou égal 15
000 euros bénéficient d’un régime simplifié d’imposition.
Leur revenu foncier imposable est égal à leur revenu brut annuel
diminué d’un abattement forfaitaire de 30 % (à compter de
l’imposition des revenus 2006), représentant l’ensemble des
charges déductibles.
Dés lors que le montant du revenu brut foncier excède le seuil
déterminé, le contribuable est soumis de plein droit au régime
réel d’imposition.
Sont exclus de ce régime d’imposition, les revenus fonciers perçus
sur des monuments historiques et assimilés ou immeubles en nue-propriété donnés
en location, sur les immeubles bénéficiant des dispositions "loi
Malraux", ceux bénéficiant des déductions applicables en
zone franche urbaine, et ceux bénéficiant des mesures fiscales
en faveur de l’investissement locatif, et enfin sur les parts de sociétés
autres que les sociétés immobilières transparentes.
Le dispositif Besson est également incompatible avec le régime
de déclaration simplifiée.
Les contribuables qui souhaitent renoncer au bénéfice du régime
simplifié d’imposition peuvent opter pour le régime réel
des revenus fonciers.
Dans ce cas, l’option est choisie pour une période irrévocable
de trois ans reconductible tacitement par période de trois ans .L’option
cesse immédiatement de produire effet au titre de l’année
au cours de laquelle le seuil de revenus fonciers est dépassé,
ou lorsque le contribuable devient propriétaire d’un immeuble exclu
du dispositif.