Le
syndic de copropriété (Loi
du 10 Juillet 1965) |
Toute
copropriété doit obligatoirement être
gérée par un syndic, professionnel
ou non. Ni salarié, ni prestataire, le syndic
est un mandataire : il a pour mission d’administrer la
copropriété au quotidien, de la représenter et
enfin d’exécuter les
décisions de l’assemblée générale.
La durée du mandat est fixée par l’assemblée
générale et ne peut, en tout état
de cause, dépasser 3 ans (Décret du 17/3/1967,
art 28).
La désignation
du syndic
La copropriété a
le choix de recourir à un syndic professionnel
ou non professionnel. Lorsqu’il est professionnel,
le syndic doit détenir une carte de gestion immobilière
délivrée par la préfecture, justifier
d’une compétence reconnue, d’une garantie
financière et d’une garantie de moralité.
L’assemblée générale
désigne, en général, le syndic à la
majorité des voix de tous les copropriétaires
(majorité de l’article 25 de la loi du 10/7/65).
Toutefois, lorsqu’il y a création d’une
copropriété, il peut être nommé provisoirement
par le règlement de copropriété.
Le
rôle du syndic
Le syndic
représente le syndicat des copropriétaires
dont il exécute les décisions prises
en assemblée générale. De plus,
il exerce des pouvoirs propres pour assurer la gestion
quotidienne de l’immeuble et pour parer à l’urgence.
L’administration
courante
Le syndic a pour
mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa
conservation et à son entretien (loi du 10/7/65
art. 18).
Cette
mission générale le conduit à acheter
des produits d'entretien, à mettre en route
le chauffage, à faire procéder aux menues
réparations et à faire respecter les
dispositions du règlement de copropriété.
Il conclut aussi au nom du syndicat divers contrats
: entretien et maintenance, assurances, approvisionnement
etc.
La gestion du personnel
L’assemblée
générale
fixe ses besoins en personnel et le contenu des postes
(Décret du 17/3/1967, art.31).
Le syndic, lui, a la charge d’engager, de congédier le personnel
et d’en assurer la gestion.
Les
travaux urgents
Le syndic n’a pas le
pouvoir de faire réaliser, à sa seule
initiative, des travaux sauf dans le cas exceptionnel
de travaux urgents. Ainsi, s’ils sont nécessaires à la
sauvegarde ou à la conservation de l’immeuble
et présentent un caractère d’urgence,
après avis du conseil syndical, le syndic peut
les faire réaliser.
La
représentation du syndic
Le
syndic représente le syndicat
des copropriétaires à chaque fois qu’il
est nécessaire de conclure un contrat, de faire
des démarches ou d’accomplir des formalités.
En outre le syndic a pour mission de représenter
le syndicat en justice.
Les obligations du syndic
Le
syndic assure la gestion administrative de la copropriété et
gère les fonds
du syndicat pour lequel il règle les dépenses
de gestion de l’immeuble. Chaque copropriétaire
lui verse, sur appel de fonds, sa quote-part de charges.
Il tient une comptabilité séparée
pour chacun des syndicats de copropriétaires dont
il assure la gestion.
Les obligations administratives
1.
la tenue à jour
de la liste des copropriétaires :
Il
doit établir et tenir à jour
la liste des copropriétaires ainsi que les droits
réels affectant chaque lot (usufruit, hypothèques,
etc.).
2. La détention des
archives du syndic :
règlement
de copropriété, état
descriptif de division, état de répartition
des charges, procès verbaux des assemblées
générales, contrats portant sur les parties
communes etc.
3. La convocation et la tenue
des assemblées :
Il incombe au
syndic de convoquer les assemblées générales.
A ce titre, il doit préparer les
convocations, y porter l’ordre du jour, y adjoindre
les pièces annexes nécessaires et les notifier
régulièrement à tous les copropriétaires.
C’est à lui ensuite qu’il appartient
d’assurer le secrétariat des assemblées
en tenant la feuille de présence, en indiquant la
répartition des votes puis en rédigeant le
procès-verbal qu’il notifiera à tous
les copropriétaires opposants ou défaillants à l’assemblée
générale.
Les obligations comptables et
financières
1. La comptabilité des
copropriétaires et du syndicat :
Le
syndic doit faire apparaître
dans les comptes la position comptable de chaque copropriétaire
(loi du 10/7/65, art. 18). Il tient aussi à jour
la situation de trésorerie du syndicat dans laquelle
il fait apparaître les montants du fonds de roulement,
des provisions versées par les copropriétaires,
des autres sommes perçues, des dépenses engagées,
des charges impayées et des dettes du syndicat.
Enfin, le syndic tient l’état
des dépenses et recettes où apparaissent
toutes les sommes effectivement encaissées et toutes
les sommes effectivement réglées.
2. L’ouverture d’un
compte bancaire séparé :
Le
syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal à chaque
copropriété, sauf
vote contraire de l’assemblée des copropriétaires à la
majorité absolue. La méconnaissance de cette
obligation emporte nullité de plein droit du montant
dans les trois mois suivant la désignation.
En cas de changement de syndic, l’ancien
syndic dispose d’un délai d’un mois, à compter
de la cessation de ses fonctions, pour transférer à son
successeur la situation de trésorerie et la totalité des
fonds immédiatement disponibles. Dans les 2 mois,
l’ancien syndic est tenu d’apurer les comptes
et de verser le solde au nouveau syndic.
3. L’établissement
du budget prévisionnel :
C’est
au syndic qu’il incombe
d’élaborer le budget prévisionnel de
la copropriété. Ce budget doit être
joint à la convocation de l’assemblée
générale appelée à l’approuver.
4. Le fonds de roulement
:
Le règlement de copropriété peut
prévoir un fonds de roulement ou une avance permanente
de trésorerie qui permet au syndic de régler
les dépenses urgentes mais non les dépenses
courantes de la copropriété. Chaque copropriétaire
verse sa quote-part de fonds de roulement lors de l’acquisition
de son lot.
Lorsqu’il revend celui-ci, le syndic
doit exiger du nouveau copropriétaire le versement
de sa quotepart et doit rembourser au vendeur les sommes
que celui-ci a versées.
Lorsque le fonds de roulement
n’existe
pas, l’assemblée générale statuant à la
majorité de tous les copropriétaires représentant
au moins les 2/3 des voix peut en instaurer un.
5. Les provisions pour charges
:
Le syndic peut exiger le versement
d’une
provision pour charges. Ces provisions seront demandées
sous forme d’appels de fonds. Ces appels sont calculés
d’après le budget prévisionnel et régularisés
en fin d’exercice en fonction des dépenses
réellement engagées.
6. Le recouvrement des charges
:
Le syndic se doit de tout mettre en œuvre
pour recouvrer les charges.
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