Nus propriétaires - Ce qui change en 2009
1 - Régime de droit commun
Sous réserve que l’immeuble soit donné en location par
l’usufruitier et génère des revenus imposables dans la catégorie
des revenus fonciers, les nus-propriétaires peuvent déduire de
leurs revenus fonciers les dépenses destinées à assurer
la conservation d'un immeuble.
Ces charges sont déduites du revenu de leurs autres propriétés
ou, à défaut, génèrent un déficit foncier
imputable dans les conditions de droit commun (c'est-à-dire à hauteur
de 10 700 € sur le revenu global, le surplus étant imputable sur
le revenu foncier des 10 années suivantes).
2 - Nue-propriété résultant de succession ou de donations familiales
Un nouveau régime bien plus favorable est réservé, à compter
de 2009, aux nus-propriétaires d'immeubles tenant leur droit de démembrements
résultant soit d'une succession, soit d’une donation entre
vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents
jusqu'au 4ème degré inclusivement.
Par ailleurs ce dispositif ne suppose pas que l’immeuble soit donné en
location par l’usufruitier et génère des revenus imposables
dans la catégorie des revenus fonciers (l’immeuble peut donc être
occupé par l’usufruitier, donné en jouissance gratuite à un
tiers…) et s’applique également aux immeubles non bâtis.
En optant pour ce dispositif vous bénéficiez :
• de l'imputation directement sur le revenu global
des dépenses de grosses réparations dans la limite de 25
000 € par an,
• de la possibilité de déduire
vos autres charges des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun
(voir ci-dessus), à condition toutefois que le bien soit donné en
location par l'usufruitier.
L’option pour ce dispositif se fait immeuble par immeuble, est irrévocable et
entraîne renonciation à la prise en compte des dépenses concernées
pour l’évaluation des revenus fonciers.
Les nouvelles modalités de déduction des dépenses de grosses
réparation ne peuvent pas aboutir à la création d’un
déficit global. Lorsque les dépenses de grosses réparations
excèdent, au titre d’une même année, 25 000 € ou
le montant du revenu global, le nu-propriétaire peut imputer la fraction
excédentaire, dans les mêmes conditions, au titre des 10
années suivantes.
3 - Immeubles dont l'usufruitier est un bailleur social
Les nus-propriétaires bénéficient d’un second
régime dérogatoire lorsque l’usufruit est détenu
temporairement par un bailleur social (organismes d’HLM, sociétés
d’économie mixte, organismes agréés concourant
aux objectifs de la politique d’aide au logement). Ils ont alors,
bien que l’immeuble ne génère pas de revenus imposables
dans la catégorie des revenus fonciers (les bailleurs sociaux étant
exonérés), la possibilité de déduire les intérêts
des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation,
la construction, la réparation ou l’amélioration des
logements.
Les opérations concernées consistent à démembrer
la propriété de logements, l’usufruit étant temporairement
cédé à un bailleur social pendant une durée fixée
par convention, et la nue-propriété étant cédée à un
investisseur privé (ou conservée par ce dernier s’il est
déjà propriétaire). Au terme de la convention, la pleine
propriété du bien revient au nu-propriétaire.
Seuls sont déductibles par les nus-propriétaires les intérêts
d'emprunts contractés pour l’acquisition de la nue-propriété du
bien, la construction ou reconstruction du logement, sa conservation, sa réparation
ou son amélioration.
Ces charges sont déductibles des revenus fonciers bruts (y compris
des revenus provenant des propriétés "ordinaires") et l'éventuel
déficit foncier correspondant s'impute exclusivement (s'agissant d'intérêts
d'emprunt) sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.