LE DEMEMBREMENT : USUFRUIT, NUE-PROPRIETE, USUFRUITIER
I. Caractéristiques juridiques du démembrement
de propriété
A.
Définition
et étendue des droits de l’usufruitier
et du nu-propriétaire
Le démembrement est
l’acte qui consiste à dissocier la pleine
propriété en nue-propriété et
usufruit.
L’usufruit est
défini à l’article 578 du Code Civil
comme étant «le droit de jouir des
choses dont un autre a la propriété, comme
le propriétaire lui-même, mais à charge
d’en conserver la substance .»
L’usufruitier peut
soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le
donner en location et en percevoir les loyers.
Pleine Propriété
|
Usufruit
+
Nue-propriété
|
Droit d’usage sur
le bien (« usus »)
Droit d’en retirer des revenus (« fructus »)
|
Droit d’aliéner
la chose (« abusus ») |
Les
droits démembrés sont indépendants
l’un de l’autre. L’usufruitier
et le nu-propriétaire sont tous deux pleinement
propriétaires de droits distincts qu’ils
peuvent chacun céder ou donner isolément
et même hypothéquer. La seule limite
est de ne pas porter atteinte aux droits de l’autre.
En conséquence, ni l’usufruitier,
ni le nu-propriétaire ne peuvent exiger
le partage du bien démembré ou
la vente de la pleine propriété comme
en matière d’indivision. L’accord
des deux est obligatoire pour céder la
pleine propriété du bien.
B. Sources
du démembrement
Le démembrement
peut être d’origine légale, conventionnelle
ou testamentaire. La multiplication des divorces
a favorisé l’émergence d’une
autre source de démembrement de propriété :
l’institution judiciaire avec l’attribution à l’un
des ex-conjoints d’une prestation compensatoire
en usufruit.
1.
Usufruit légal
En ce qui concerne l’usufruit légal,
pour les personnes physiques, la durée maximale
est égale à la
durée de la vie, on le qualifie alors de «droit
viager» . L’usufruit légal résulte
par exemple du choix du conjoint survivant, en présence
d’enfants tous issus des deux époux
et à défaut de disposition contraire,
de recueillir toute la succession en usufruit et
non pas le quart en pleine propriété (art.
757 du Code Civil).
2. Usufruit conventionnel
Le démembrement
est souvent établi par la volonté de
l’homme dans un contrat à titre gratuit
ou à titre onéreux. Ainsi, en cas de
donation, une personne peut donner la nue-propriété d’un
bien et retenir à son profit l’usufruit
afin de le louer et d’en retirer des revenus
complémentaires ou d’y habiter jusqu’à la
fin de ses jours. Le donateur peut également
donner la nue-propriété à une
personne et l’usufruit à une autre,
par exemple la nue-propriété aux petits-enfants
et l’usufruit aux enfants afin de réaliser
un saut de génération tout en bénéficiant
des abattements prévus en faveur des dons
aux descendants.
La cession (vente,
apport en société…) ou la donation
de l’usufruit d’un bien immobilier revêt
un intérêt particulier pour les personnes
soumises à l’ISF. En effet, le principe
est que le bien est imposé pour sa valeur
en pleine propriété, dans le patrimoine
du seul usufruitier.
Ainsi, certaines sociétés
se sont spécialisées dans la commercialisation
d’immeubles démembrés où elles
achètent l’usufruit temporaire d’un
immeuble et le nu-propriétaire se voit donc
soustraire ce bien à son patrimoine taxable
au titre de l’ISF.
Les parents peuvent
céder, pour une durée déterminée,
l'usufruit d'un ou plusieurs immeubles à leurs
enfants. Ce qui permet à ces derniers de toucher
des revenus complémentaires en début
de vie professionnelle, par exemple, et de réduire
l'assiette imposable des parents.
La durée
de l’usufruit conventionnel est fixée
par les parties et est limitée dans le temps.
Si l’usufruitier décède avant
l’échéance fixée, le nu-propriétaire
recueille la pleine propriété non pas
au terme de la durée de l’usufruit,
mais à la date du décès de l’usufruitier.
On dit que l’usufruit «rejoint» la
nue-propriété et ceci en exonération
de tous droits de mutations
3.
Usufruit testamentaire
Le démembrement peut enfin résulter de dispositions à cause
de mort : testament ou donation au dernier vivant entre époux. Dans ce
cas, le démembrement se produit au décès du disposant.
D. Détermination
de la valeur imposable des droits démembrés
La
transmission de droit démembré donne lieu à imposition
au titre des droits d’enregistrement. Le tarif
de ces droits varie selon la nature de la transmission
(donation, succession, vente, apport en société…)
La valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété des
biens transmis est constituée, par une quote-part
de la valeur en pleine propriété du bien,
qui diffère selon la nature de l’usufruit,
viager ou à durée fixe.
1. Usufruit viager :
L’usufruit
viager est celui qui s’éteint par le décès
de l’usufruitier. Les valeurs de l’usufruit
et de la nue-propriété sont fixées
forfaitairement à une fraction de la valeur de
la propriété entière, à partir
de l’âge de l’usufruitier, conformément
au barème suivant
Âge
de l’usufruitier |
Valeur
de l’usufruit |
Valeur
de la nue-propriété |
De
0 à 20 ans |
90
% |
10
% |
De
21 à 30 ans |
80
% |
20
% |
De
31 à 40 ans |
70
% |
30
% |
de
41 à 50 ans |
60
% |
40
% |
de
51 à 60 ans |
50
% |
50
% |
de
61 à 70 ans |
40
% |
60
% |
de
71 à 80 ans |
30
% |
70
% |
de
81 à 90 ans |
20
% |
80
% |
À partir
de 91 ans |
10
% |
90
% |
2. Usufruit temporaire
:
Pour l’usufruit à durée
fixe (usufruit temporaire) une règle spécifique
est prévue qui ne tient pas compte de l’âge
de l’usufruitier. L’usufruit est alors estimé à 23%
de la valeur de la pleine propriété pour chaque
période de dix ans et sans fraction. Toutefois, cette
règle ne peut pas avoir pour effet de donner à l’usufruitier
une valeur supérieure à la valeur de l’usufruit
viager, qui constitue une évaluation maximale. D’autre
part, l’usufruit consenti au profit d’une personne
morale ne peut avoir une durée supérieure à 30
ans : il a donc une valeur fiscale maximale égale à 69%
de la valeur de la pleine propriété.
II – Le démembrement
et les différents dispositifs d’investissements
A. Périssol
Le
démembrement est autorisé à l’occasion
de l’investissement en Périssol.
Dans ce cas, c’est
l’usufruitier
qui déduit la totalité de l’amortissement
de ses revenus fonciers, puis de son revenu global.
Lorsque
l’immeuble fait
l’objet d’un démembrement de propriété après
l’investissement, il convient de distinguer selon le
droit cédé. La cession de la nue-propriété au
cours de la période d’engagement de location ne
remet pas en cause la possibilité pour le propriétaire
devenu usufruitier d’amortir le bien.
En cas de cession
de l’usufruit
de l’immeuble, l’avantage dont a bénéficié le
propriétaire est remis en cause, sauf en cas de démembrement à titre
gratuit si le nouvel acquéreur demande la reprise de
l’engagement du dispositif de l’amortissement à son
profit.
B. Robien et Besson
neuf
Le principe est que le démembrement
exclut les dispositifs Besson et Robien, et que tout démembrement
qui intervient postérieurement à l’engagement
de location remet en cause l’avantage fiscal.
Ce principe
connaît une
exception : en cas de décès de l’un des époux
(ou signataire d’un PACS) soumis à imposition
commune, le conjoint survivant titulaire de l’usufruit
peut reprendre l’avantage à son profit pour la
période restant à courir à la date du
décès. Les amortissements pratiqués par
le couple soumis à imposition commune ne sont pas remis
en cause, que le survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement.
C. Besson ancien
Le
démembrement est admis
s’il est antérieur à l’engagement
de location ; en ce cas la déduction forfaitaire majorée
profite à l’usufruitier.
En revanche si le démembrement
intervient après l’engagement de location l’avantage
fiscal est remis en cause ou pas selon la nature du droit cédé :
- le propriétaire cède
la nue-propriété de l’immeuble : sous réserve
qu’il continue à respecter son engagement de location,
il peut continuer à bénéficier de la déduction
forfaitaire majorée ;
- le propriétaire cède
l’usufruit de l’immeuble : l’avantage fiscal
dont il a bénéficié est remis en cause.
En cas de décès
du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition
commune, aucune remise en cause de l’avantage fiscal
n’est effectuée.
D. Girardin
Le
démembrement du droit
de propriété de l'immeuble ou des parts au cours
de la période d’engagement (sauf cas de démembrement
par décès d’un des époux soumis à une
imposition commune), remet en cause la réduction d'impôt.
E. ZRR (Demessine)
La
réduction n'est pas
applicable au titre des logements dont le droit de propriété est
démembré.
Toutefois, lorsque le transfert
de la propriété du bien ou le démembrement
de ce droit résulte du décès de l'un des époux
soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire
du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son
profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes
modalités, du bénéfice de la réduction
pour la période restant à courir à la
date du décès.
F. LMP/LMNP
III – Taux
des réductions de droits de donation d’une propriété démembrée
* Taux applicables
depuis la loi de finances pour 2006
Âge
du donateur |
Donation
en pleine propriété |
Donation
en nue-propriété ou avec réserve
du droit d’usage et d’habitation |
Donation
en usufruit |
Moins
de 70 ans |
50
% |
35
% |
50
% |
De
70 ans révolus à - de 80 ans |
30
% |
10
% |
30
% |
80
ans révolus et plus |
0
% |
0
% |
0
% |
* Taux antérieurs à la
loi de finances pour 2006
Âge
du donateur
|
Donation
en pleine propriété
|
Donation
en nue-propriété ou avec réserve
du droit d’usage et d ’habitation |
Donation
en usufruit
|
Moins
de 65 ans |
50
% |
35
% |
50
% |
De
65 ans révolus à - de 75 ans |
50
% |
10
% |
30
% |
75
ans révolus et plus |
0
% |
0
% |
0
% |
|
