Succession notaire : acquisition en commun d'un bien immobilier

B. La dissolution de la communauté, la liquidation du régime matrimonial et le Partage

Le divorce des époux mariés sous un régime communautaire implique de définir les modalités de partage de l'actif de la communauté. Le notaire accompagne la procédure de divorce. La convention de liquidation de la communauté doit être établie par acte notarié, et elle permettra à chaque époux de récupérer ses biens propres. La liquidation du patrimoine commun quant à elle, consiste en une opération comptable et juridique. Elle permet de rétablir l’équilibre entre chaque patrimoine, notamment lorsque la communauté s'est enrichie au détriment de l'un des deux conjoints dont le patrimoine propre se serait appauvri (récompenses). Une fois la liquidation du régime matrimonial faite, l'actif et le passif de la communauté sont réparti entre les ex-époux. En cas de conflit, le patrimoine sera départagé par le juge. Ce n'est qu'une fois que le jugement de divorce est prononcé que la liquidation et le partage des biens communs des époux intervient définitivement.

Si les époux sont communs en biens et en procédure de divorce, il est conseillé d'attendre la prononciation définitive du divorce en vue d’une future acquisition. Il n'y a pas de risque quand les époux sont séparés de biens puisque, en absence de communauté, celui qui achète au cours du mariage, a la propriété du bien.

En revanche, en cas d'achat d'un bien par un époux marié sous la communauté légale pendant l'instance en divorce, la propriété personnelle du bien au nom de l'époux acquéreur est susceptible d'être remise en cause, suivant la date d’effet du divorce ou bien, s’il est prononcé ou non. Cette situation rend l'opération aléatoire. En effet, est réputé bien commun, tout bien acquis par un époux commun en biens tant qu'il n'est pas divorcé. Toutefois, les effets du divorce entre les époux peuvent remonter à une date antérieure à la prononciation du divorce.

Voici les règles relatives à la date des effets du divorce dans les rapports entre époux , en ce qui concerne les conséquences pécuniaires du divorce (et hypothèse du divorce soumis à la nouvelle loi du 26 mai 2004 relative au divorce applicable depuis le 1er janvier 2005).

En cas de divorce par consentement mutuel , les époux déterminent librement la date d’effet de leur divorce. A défaut, le divorce prend effet à la date de l'homologation de la convention réglant les conséquences du divorce.

Dans les autres divorces , le principe est que la date retenue est, celle de l'ordonnance de non conciliation. L'un des époux peut toutefois demander au juge de faire remonter les effets du divorce à la date de leur séparation effective ( au moment où les époux ont cessé de cohabiter et de collaborer). Cette demande est désormais indépendante de la répartition des torts. Le juge apprécie l'opportunité d'y faire droit au regard de chaque situation.

S'il est considéré par la loi comme marié, l’époux peut faire une acquisition sans que le bien entre dans la communauté s'il finance l'achat par des deniers propres. Pour cela, il faut insérer dans l'acte de vente une clause d'emploi ou de remploi prévue par l'art. 1434 C. Civ. – (voir b) l’actif de la communauté : la distinction entre biens propres et biens communs). A noter que, si l'époux acquéreur a besoin d'emprunter pour financer son achat, l’établissement prêteur demandera généralement un jugement définitif de divorce. En effet, la composition du patrimoine personnel ne sera vraiment connue qu'au terme de la liquidation du régime matrimonial de même que le montant des revenus peut diminuer en raison des pensions alimentaires que le conjoint peut être amené à verser.

Dans tous les cas de figure, il convient de se rapprocher d'un notaire ainsi que de l'établissement prêteur afin de connaître les modalités de mise en place d'une acquisition dans la situation particulière de chacun .

II. L’achat d’un bien en commun sans être marié
Les modalités de l’achat en commun entraîne de nombreuses conséquences patrimoniales. Les couples pacsés ou les concubins peuvent acheter en indivision, créer une SCI

A. Les règles applicables au patrimoine
1. Le PACS
Les partenaires restent chacun propriétaires des biens qu’ils possédaient avant la conclusion du PACS. Il en va ainsi des biens que chaque partenaire aurait reçu par donation ou succession. Mais ils ont intérêt à dresser la liste de leurs meubles respectifs et à l’annexer à leur convention de PACS.
A défaut, et en l’absence de justificatif, ces meubles pourront être considérés comme étant leur propriété commune.

La loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités modifie le régime des biens dans le cadre du PACS. Elle substitue au régime de l’indivision applicable à défaut de dispositions conventionnelles spécifiques, un régime de séparation des patrimoines. Le nouveau régime s’applique uniquement aux couples qui concluent un PACS à compter du 1er janvier 2007 (conventionnellement il est possible de prévoir une option pour l'indivision). Chacun restera propriétaire des biens qu’il acquière et en conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition. En cas de contestation sur la propriété du bien, chaque partenaire pourra prouver par tout moyen son droit de propriété exclusive sur tel ou tel bien. Mais s’il n’y parvient pas, le bien sera réputé appartenir indivisément pour moitié aux deux (voir également FT sur le PACS). Cependant, les partenaires liés par un Pacs en cours à cette date pourront adopter le régime de séparation par convention modificative. Dans ce cas, le nouveau régime s'appliquera aux biens futurs des partenaires.

Toutefois, si les partenaires opte pour un régime d’indivision, la propriété exclusive reste pour :

- les biens à caractère personnel
- les biens créés au cours du PACS (fonds de commerce, par exemple) et leurs accessoires
- les fonds perçus par les partenaires (salaires, pensions, etc.) non utilisés pour acquérir un bien
- les biens acquis avec l’argent qui appartenait à l’un des partenaires avant l’enregistrement de la convention initiale (ou de le convention modificative par laquelle les partenaires adoptent un régime d’indivision) ou avec des fonds reçus par donation ou succession pendant le PACS, à la condition qu’une déclaration d’emploi des deniers soit effectuée dans l’acte d’acquisition. A défaut, les biens acquis seront indivis par moitié, mais celui qui aura investi ses fonds propres disposera d’une créance sur son patrimoine.
- les quotes-parts acquises sur un bien dont l’un des partenaires était propriétaire au sein d’une indivision successorale ou par suite d’une donation.

Dans le régime de l'indivision, chaque partenaire est gérant de l'indivision et dispose des mêmes pouvoirs que ceux d'un époux sur les biens communs, sauf clause contraire de la convention. Il ne peut toutefois vendre seul des meubles corporels que pour les besoins d'une exploitation normale ou s'il s'agit de choses difficiles à conserver ou sujettes à dépérissement. Les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant doivent être prises en commun, sauf convention contraire. La vente des biens immobiliers indivis nécessite toujours l'accord des deux partenaires. En cas de cession par l'un des partenaires de tout ou partie de ses droits indivis, l'autre bénéficiera obligatoirement d'une priorité pour acheter.

Pour administrer leurs droits indivis, les partenaires pourront aussi conclure une convention d'indivision. Celle-ci produira ses effets pendant la durée du Pacs, voire après sa dissolution si les partenaires le décident alors. Si elle porte sur des biens immobiliers, la convention devra être publiée au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.

En cas de décès de l'un des partenaires, la convention pourra prévoir que le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt.
Lorsque l' un des partenaires aura fourni à l'autre de l'argent pour lui permettre d'acquérir, de conserver ou d'améliorer un bien personnel alors qu'ils étaient soumis au régime de la séparation des biens, il pourra en demander le remboursement à la fin du Pacs.

Sauf convention contraire des partenaires, le montant de la somme à rembourser sera déterminé en appliquant les règles prévues à l'article 1469 du Code civil pour les époux mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts. L'argent prêté sera ainsi revalorisé en fonction de la plus-value réalisée par le bien acquis.
La somme pourra être remboursée en argent ou compensée avec les avantages que le partenaire prêteur aura pu retirer de la vie commune, par exemple en ne contribuant pas à hauteur de ses facultés aux dépenses de la vie courante.

2. Le concubinage
L'union libre ou le concubinage est défini comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe qui vivent en couple. Chacun conserve la propriété de ses biens et est responsable de ses propres dettes.

Lorsqu'un logement est acheté par deux concubins, chacun participe à l'acquisition dans des proportions variables en fonction de ses capacités financières, l'acte de propriété indiquant alors la part respective de chacun. lorsque rien n'est indiqué dans l'acte d'achat, les coacquéreurs non mariés sont présumés rembourser à part égales les dettes contractées pour l'acquisition du bien.
Dans ce cas, les règles de l'indivision s’appliquent. Pour prévenir toute difficulté, les concubins, généralement conseillés par leur notaire, ont grand intérêt à définir les modalités de gestion et de financement du bien indivis.
A compter du 1 er janvier 2007, les co-indivisaires représentants les 2/3 des droits indivis (au lieu de l'unanimité avant cette date) peuvent prendre certaines décisions (voir fiche technique SCI en ce qui concerne l’indivision).

L’acquéreur doit pouvoir financer totalement l’achat afin que l’autre ne soit plus tenu solidairement du remboursement du prêt éventuel existant au jour de la séparation ;
• si l’un des concubins ou partenaires d’un PACS invoque une créance à l’encontre de l’autre (financement de travaux par exemple), son montant sera égal à sa valeur d’origine. En effet, sauf volonté contraire des parties, il n’y a pas lieu à revalorisation.

En cas de décès, le survivant d’un couple non marié n’a aucun droit légal dans la succession du défunt : il n’est pas son héritier. En cas de décès d'un concubin ou d’un partenaire de PACS, ses biens reviennent à ses héritiers légaux et/ou testamentaires. Le logement peut se trouver donc en indivision entre ces derniers et le survivant lequel n'est pas certain de pouvoir continuer à l'habiter par exemple.
Pour éviter que le survivant ne soit contraint de quitter le bien ou de le vendre, il existe plusieurs solutions qu’il convient d’adopter selon la situation concrète de chacun et l’avis d’un notaire:

- la faculté d’acquisition de l’article 1873-13 du Code civil : elle permet aux indivisaires de décider qu’au décès de l’un d’eux, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt. Cette décision doit être prise dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure adressée par les héritiers au concubin ou partenaire pacsé :

- le testament : en cas de décès de l’un des concubins ou partenaires pacsés, le survivant reste propriétaire de sa quote-part. Il n’a de droit sur la part du défunt que si ce dernier avait pris des dispositions testamentaires en sa faveur (legs d’un usufruit, d’un droit d’usage et d’habitation, ou de la pleine propriété). Mais outre que le concubin est taxé à 60 % après abattement de 1 500 € sur ce qu’il recueille, sa gratification ne doit pas porter atteinte à la réserve d’éventuels héritiers réservataires. Les règles sont identiques pour les partenaires pacsés sauf en ce qui concerne l’imposition (abattement de 57000€ et droits s’élevant à 40 % jusqu’à 15 000 € et 50 % au-delà).

Chaque concubin ou partenaire doit rédiger son propre testament et peut le confier à son notaire.

- le pacte de préférence : il peut être stipulé au profit d’un indivisaire. L’intérêt est d’accorder au partenaire ou concubin survivant par voie conventionnelle, un droit prioritaire en cas de cession par l’autre, de sa quote-part du bien. Il est important de rédiger les clauses avec précaution avec l’aide du notaire.

III. Modalité d’imposition du couple
A. Le couple marié
Les époux sont imposés ensemble au niveau du foyer fiscal. L’année du mariage ils doivent souscrire 3 déclarations fiscales de revenus.

- une imposition distincte pour chaque époux du 1 janvier au jour du mariage: chacun déclare ses revenus perçus pendant cette période. Les revenus du mois de célébration du mariage à prendre en compte dans l'une ou dans l'autre des déclarations sont calculés au prorata. Étant célibataire le contribuable a normalement une part de quotient familial (en l'absence d'enfant à sa charge) et son imposition est normalement plus élevé que s'il était marié en raison de la part supplémentaire attribué au couple marié.
- une imposition commune des époux est établie pour les revenus du jour du mariage au 31 décembre. Les époux sans personnes à charge ont donc 2 parts du quotient familial au niveau de leur nouveau foyer fiscal (d’où une certaine économie d’impôts selon la date du mariage).

Cette imposition commune des époux à compter du mariage est valable en communauté légale comme en régime de séparation de biens.
Dans des cas rares, les époux peuvent établir des déclarations de revenus séparées dans 3 cas seulement :

- un époux a abandonné le domicile conjugal : il s’agit d’une rupture effective de la vie commune
- les époux sont séparés de biens et vivent séparément que ce soit suite à une mésentente, suite à des circonstances de fait ou bien d’un choix de vie
- les époux sont en instance de divorce ou de séparation : les époux en instance de divorce ou de séparation de corps peuvent déclarer leurs revenus distinctement à compter de la date à laquelle ils sont autorisés à résider séparément. En cas de divorce par consentement mutuel, cette date est celle du jugement de divorce. En cas de divorce conflictuel, il s’agit de la date de l’ordonnance de nonconciliation rendue par le juge.

B. Le cas des partenaires d’un PACS:
Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité font l’objet d'une imposition commune dès l’année de conclusion du PACS.
L'imposition des deux partenaires l'année de conclusion du PACS s'articule de la même façon que dans le cas du mariage (voir également Fiche Technique relative au PACS).
En matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l’imposition est également commune dès la première année de conclusion d’un PACS. Comme dans le cadre du mariage les partenaires sont solidairement tenus du paiement de ces impôts.

C. Le cas des concubins
Les concubins ne font pas l’objet d’imposition commune au titre de l’impôt sur le revenu. Ils sont soumis ensemble à l’ISF sauf s’ils sont mariés par ailleurs auquel cas ils sont en principe imposés avec leur conjoint légal.