Types de FPI

Les FPI se répartissent en trois grandes catégories divisées par leurs investissements : les FPI en actions, hypothécaires et hybrides. Chaque catégorie peut en outre être divisée en trois types qui indiquent comment l’investissement peut être acheté : les FPI cotées en bourse, les FPI publiques non cotées et les FPI privées.

Chaque type de FPI a des caractéristiques et des risques différents, il est donc important de savoir ce qui se cache sous le capot avant d’acheter.

Types de reit par titres de placement

Fonds de placement immobilier :   les fonds de placement immobilier fonctionnent comme un propriétaire. Ils possèdent les biens immobiliers sous-jacents, assurent l’entretien et réinvestissent dans la propriété et perçoivent les chèques de loyer – toutes les tâches de gestion que vous associez à la possession d’une propriété.

FPI hypothécaires : contrairement aux FPI en actions, les FPI hypothécaires (également appelées FPI m) ne possèdent pas la propriété sous-jacente. Au lieu de cela, ils possèdent des titres de créance adossés à la propriété. Par exemple, lorsqu’une famille contracte une hypothèque sur une maison, ce type de FPI peut acheter cette hypothèque auprès du prêteur d’origine et percevoir les paiements mensuels au fil du temps. Pendant ce temps, quelqu’un d’autre – la famille, dans cet exemple – possède et exploite la propriété.

Les FPI hypothécaires sont généralement beaucoup plus risquées que leurs cousins ​​​​les FPI en actions, et elles ont tendance à verser des dividendes plus élevés.

FPI hybrides : les FPI hybrides sont une combinaison de FPI de capitaux propres et hypothécaires. Ces entreprises possèdent et exploitent des biens immobiliers ainsi que des hypothèques immobilières commerciales dans leur portefeuille. Assurez-vous de lire le prospectus du FPI pour comprendre son objectif principal.

 » Ce qui est mieux? Immobilier vs actions

Types de FPI par statut commercial

FPI cotées en bourse : Comme leur nom l’indique, les FPI cotées en bourse sont négociées sur une bourse comme les actions et les FNB, et sont disponibles à l’achat à l’aide d’un compte de courtage ordinaire. Il existe plus de 200 FPI cotées en bourse sur le marché, selon la National Association of Real Estate Investment Trusts, ou Nareit.

Les FPI cotées en bourse ont tendance à avoir de meilleures normes de gouvernance et à être plus transparentes. Ils offrent également les actions les plus liquides, ce qui signifie que les investisseurs peuvent acheter et vendre facilement les actions de la FPI – beaucoup plus rapidement, par exemple, que d’investir et de vendre vous-même une propriété commerciale. Pour ces raisons, de nombreux investisseurs n’achètent et ne vendent que des FPI cotées en bourse.

FPI publiques non cotées : ces FPI sont enregistrées auprès de la SEC mais ne sont pas disponibles en bourse. Au lieu de cela, ils peuvent être achetés auprès d’un courtier qui participe à des offres publiques non négociées, comme le courtier immobilier en ligne Fundrise . (Nareit maintient une base de données en ligne où les investisseurs peuvent rechercher des FPI par statut d’inscription ). Parce qu’elles ne sont pas cotées en bourse, ces FPI sont très illiquides, souvent pour des périodes de huit ans ou plus, selon la Financial Industry Regulatory Authority.

Les FPI non négociées peuvent également être difficiles à évaluer. En fait, la SEC prévient que ces FPI n’estiment souvent leur valeur pour les investisseurs que 18 mois après la clôture de leur offre, ce qui peut prendre des années après que vous ayez investi.

Plusieurs plateformes de négociation en ligne permettent aux investisseurs d’acheter des actions de FPI publiques non cotées, notamment Rich Uncles , Diversy Fund et Realty Mogul.

FPI privées : non seulement ces FPI ne sont pas cotées, ce qui les rend difficiles à évaluer et à négocier, mais elles sont également généralement exemptées de l’enregistrement auprès de la SEC : en tant que telles, les FPI privées ont moins d’obligations de divulgation, ce qui rend potentiellement leur performance plus difficile à évaluer. Ces limites rendent ces FPI moins attrayantes pour de nombreux investisseurs et elles comportent des risques supplémentaires. (Voir cet avertissement utile de la FINRA sur les FPI publiques non cotées et les FPI privées .)

Les FPI publiques non cotées et les FPI privées peuvent également avoir des comptes minimums beaucoup plus élevés – 25 000 $ ou plus – pour commencer à négocier, et des frais plus élevés que les FPI cotées en bourse. Pour cette raison, les FPI privées et de nombreuses FPI non cotées ne sont ouvertes qu’aux investisseurs accrédités ayant une valeur nette (à l’exclusion de la valeur de leur résidence principale) d’au moins 1 million de dollars, ou un revenu annuel au cours de chacune des deux dernières années d’au moins 200 000 $ si célibataire ou 300 000 $ si marié.

Actions reit les plus performantes : novembre 2021

Voici quelques-unes des FPI cotées en bourse les plus performantes jusqu’à présent cette année :

Plutôt que d’acheter des reit individuelles, vous pouvez également investir dans des fonds communs de placement de FPI et des etf pour obtenir une diversification instantanée à un prix abordable. Voici quelques fonds communs de placement et FNB axés sur l’immobilier les plus performants de l’année écoulée :

ETF REIT les plus performants : novembre 2021

ETF FPI les plus performants : novembre 2021

Toutes les données sont à jour au 8 novembre 2021. Sources : Nariet, Morningstar et ETF.com. 

Rendement moyen des FPI

Nareit note qu’au cours de la période de 20 ans se terminant en décembre 2019, l’indice FTSE NAREIT All Equity REITs – qui collecte des données sur toutes les REIT actions cotées en bourse – a surperformé le Russell 1000, un indice boursier des actions à grande capitalisation. Les investissements indexés du FPI ont affiché des rendements totaux de 11,6 % par an contre 6,29 % pour le Russell 1000.

FPI : le pour et le contre

Avantages

Il y a des avantages à investir dans des REIT, en particulier ceux qui sont cotés en bourse :

• Dividendes stables : Étant donné que les FPI sont tenues de verser 90 % de leur revenu annuel sous forme de dividendes aux actionnaires, elles offrent systématiquement certains des rendements en dividendes les plus élevés du marché boursier. Cela en fait un favori parmi les investisseurs à la recherche d’un flux de revenus régulier. Les FPI les plus fiables ont la réputation de verser des dividendes importants et croissants depuis des décennies.

• Rendements élevés : Comme indiqué ci-dessus, les rendements des FPI peuvent surclasser les indices boursiers, ce qui est une autre raison pour laquelle ils constituent une option attrayante pour la diversification du portefeuille.

• Liquidité : Les FPI cotées en bourse sont beaucoup plus faciles à acheter et à vendre que le processus laborieux d’achat, de gestion et de vente de propriétés commerciales.

• Volatilité plus faible : les FPI ont tendance à être moins volatiles que les actions traditionnelles, en partie à cause de leurs dividendes plus élevés. Les FPI peuvent servir de couverture contre les hauts et les bas d’autres classes d’actifs, mais aucun investissement n’est à l’abri de la volatilité.

Les inconvénients

• Illiquides (en particulier les FPI non cotées et privées) : les FPI cotées en bourse sont plus faciles à acheter et à vendre que les propriétés réelles, mais comme indiqué ci-dessus, les FPI non cotées et les FPI privées peuvent être une autre histoire. Ces FPI doivent être détenues pendant des années pour réaliser des gains potentiels.

• Dettes lourdes : Une autre conséquence de leur statut juridique est que les FPI ont beaucoup de dettes. Elles font généralement partie des entreprises les plus endettées du marché. Cependant, les investisseurs sont devenus à l’aise avec cette situation, car les FPI ont généralement des contrats à long terme qui génèrent des flux de trésorerie réguliers – tels que des baux, qui veillent à ce que l’argent rentre – pour soutenir confortablement leurs paiements de dette et s’assurer que les dividendes seront toujours être payé.

• Faible croissance et appréciation du capital : étant donné que les FPI versent une grande partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes, pour croître, elles doivent lever des fonds en émettant de nouvelles actions et obligations. Mais les investisseurs ne sont pas toujours disposés à les acheter, comme lors d’une crise financière ou d’une récession. Ainsi, les FPI peuvent ne pas être en mesure d’acheter des biens immobiliers exactement quand ils le souhaitent, mais lorsque les investisseurs sont à nouveau disposés à acheter des actions et des obligations dans le FPI, le FPI peut à nouveau croître.

• Charge fiscale : bien que les FPI ne paient pas d’impôts, leurs investisseurs doivent toujours débourser pour tous les dividendes qu’ils reçoivent, à moins qu’ils ne soient collectés sur un compte fiscalement avantageux. (C’est l’une des raisons pour lesquelles les FPI peuvent convenir parfaitement aux IRA .)

• Les FPI non cotées peuvent être onéreuses :  le coût de l’investissement initial dans une FPI non cotée peut être de 25 000 $ ou plus et peut être limité aux investisseurs qualifiés . Les FPI non cotées peuvent également avoir des frais plus élevés que les FPI cotées en bourse.

Investir dans les FPI : commencez

Pour commencer, c’est aussi simple que d’ ouvrir un compte de courtage , ce qui ne prend généralement que quelques minutes. Vous pourrez alors acheter et vendre des FPI comme vous le feriez pour n’importe quelle autre action. Étant donné que les FPI versent des dividendes aussi importants, il peut être judicieux de les conserver dans un compte fiscalement avantageux comme un IRA, de sorte que vous différez les distributions.

Si vous ne souhaitez pas négocier des actions individuelles de FPI, il peut être très judicieux d’acheter simplement un FNB ou un fonds commun de placement qui examine et investit dans une gamme de FPI pour vous. Vous obtenez une diversification immédiate et un risque moindre. De nombreuses maisons de courtage proposent ces fonds, et investir dans ceux-ci nécessite moins de démarches que de rechercher des FPI individuelles pour l’investissement