Unibail-Rodamco-Westfield : compte à rebours avant le rétablissement du dividende
Sommaire
- 1 Unibail-Rodamco-Westfield : compte à rebours avant le rétablissement du dividende
- 2 Résumé
- 3 Introduction
- 4 Le FPI a limité les dégâts en 2021
- 5 Ses projets pour 2024 sont encourageants, mais Unibail aura perdu une décennie
- 6 Thèse d’investissement
- 7 Aperçu de l’action URW Unibail-Rodamco
- 7.1 Unibail-Rodamco-Westfield SE publie ses prévisions de résultats pour l’année 2022
- 7.2 L’investisseur institutionnel a accepté d’acquérir Gera Arcaden en Allemagne auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield (ENXTAM:URW) pour 116 millions d’euros.
- 7.3 BNP Paribas Cardif SA et Sogecap SA ont finalisé l’acquisition d’une participation de 45 % dans le centre commercial Westfield Carré Sénart à Paris auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield SE (ENXTAM : URW).
- 7.4 Résultats de l’année 2021 : le BPA et les revenus dépassent les attentes des analystes
- 7.5 Unibail-Rodamco-Westfield SE publiera ses résultats du deuxième trimestre 2022 le 28 juillet 2022
- 7.6 Unibail-Rodamco-Westfield SE publie ses prévisions de résultats pour l’année 2022
- 7.7 Volatilité des prix
- 7.8 À propos de l’entreprise
Résumé
- Unibail a fait plus qu’il ne pouvait mâcher avec l’acquisition de Westfield avant le COVID.
- La pandémie de COVID n’a fait qu’empirer les choses et Unibail ne versera pas de dividende pendant les prochaines années.
- La suspension du dividende est une bonne chose car Unibail conservera plusieurs milliards d’euros pour renforcer son bilan.
- L’inconnue est le prix de vente des actifs américains et le prix de vente final déterminera de combien le ratio LTV d’Unibail diminuera.
- Il n’y a pas d’urgence à acheter des actions, mais la baisse du cours de l’action créera des opportunités d’entrer.
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Introduction
2020 et le premier semestre 2021 n’ont pas été faciles pour les FPI commerciales. Mais chez Unibail-Rodamco-Westfield ( OTC:URMCY ) ( OTCPK:UNBLF ) (ci-après « Unibail » pour simplifier), les problèmes ont commencé il y a environ cinq ans lorsqu’il a acquis Westfield dans le cadre d’une transaction de plusieurs milliards. Cela s’est produit juste avant la crise du COVID, et Unibail n’a jamais été en mesure d’intégrer pleinement les centres commerciaux nouvellement acquis et de générer les avantages de la synergie avant que le COVID ne frappe. Désormais, en 2022, la FPI prévoit de vendre ses actifs américains d’ici deux ans et de se rabattre sur le marché européen. Retour à la case départ, mais cela ne signifie pas que la « version épurée » d’Unibail ne pourrait pas être une option d’investissement intéressante.
Unibail a sa cotation principale sur Euronext Amsterdam où il se négocie avec URW comme symbole boursier . Le volume quotidien moyen à Amsterdam dépasse 750 000 actions, ce qui en fait la plate-forme de négociation la plus liquide. En plus de cela, la liste d’Amsterdam offre des options qui pourraient aider dans un scénario où l’on vend des options de vente hors de l’argent.
Le FPI a limité les dégâts en 2021
Le premier semestre a été plutôt faible, les centres commerciaux détenus et exploités par Unibail étant toujours confrontés à des fermetures obligatoires. La performance financière du FPI s’est améliorée à mesure que les taux de vaccination se sont améliorés tout au long du deuxième trimestre de 2021 et que les centres commerciaux ont été autorisés à rouvrir. Le BPA récurrent ajusté (équivalent au FFO) s’est établi à 3,24 € par action à la fin du deuxième trimestre 2021, contre 4,65 € par action au premier semestre 2020, le premier trimestre 2020 étant resté assez normal et Unibail plus de revenus . Générer des actifs. L’essentiel de l’impact lié au COVID en 2020 a été enregistré au second semestre, avec un BPA récurrent ajusté d’Unibail de seulement 2,63 € par action. Donc, en regardant les faibles résultats du second semestre 2020, le BPA récurrent de 3,24 € au premier semestre n’est pas trop mauvais car il était en hausse de 20 % par rapport au trimestre précédent.
C’est toujours inférieur à l’exercice 2020 mais gardez à l’esprit tout au long de 2020 et 2021 qu’Unibail a continué à vendre des actifs à hauteur de 3,3 milliards d’euros (avec par exemple la vente d’immeubles de bureaux pour plus de 200 millions d’ euros et 620 millions d’euros ) et cela a évidemment eu un impact négatif sur le BPA récurrent car Unibail se repositionne.
Pour 2022, Unibail vise désormais à générer entre 8,2 et 8,4 EUR de bénéfice récurrent ajusté par action, ce qui constituerait une nouvelle avancée majeure. Bien sûr, la réalisation effective de ce résultat dépendra du moment de la vente des actifs basés aux États-Unis.
Bien qu’Unibail ait affiché de bons résultats en 2020, de bons résultats en 2021 et des prévisions très positives pour 2022, la FPI renonce toujours à verser un dividende car elle souhaite d’abord remettre son bilan dans une position beaucoup plus solide.
Ses projets pour 2024 sont encourageants, mais Unibail aura perdu une décennie
Ce n’était pas un secret pour personne qu’Unibail voulait vendre ses actifs américains et bien que cela prenne un peu plus de temps que prévu, Unibail veut maintenant finaliser la vente de son portefeuille américain d’ici la fin de 2023. Cela fera d’Unibail une société commerciale purement européenne . REIT avec un bilan plus solide qu’actuellement puisqu’Unibail vise un ratio LTV de 40% d’ici la vente du portefeuille américain.

Il semble qu’Unibail prépare déjà le marché à un prix de vente décevant pour les actifs américains, car le FPI a fourni une analyse de sensibilité sur l’évolution du ratio LTV en fonction de la décote qu’il doit appliquer à la valeur comptable des actifs américains pour obtenir débarrasser d’eux. Comme vous pouvez le voir ci-dessous, le scénario le plus optimiste du FPI semble être une « vente à la valeur comptable », car il n’y a aucune donnée sur ce qui se passerait si les actifs étaient vendus au-dessus de la valeur comptable.

Relations Investisseurs Unibail
Comme vous pouvez le voir ci-dessus, si les actifs américains étaient vendus avec une décote de 30 % par rapport à la valeur comptable, le ratio LTV total tomberait à seulement 37,6 % (y compris les titres hybrides super subordonnés). La santé financière d’Unibail dépend de la vente des actifs américains à une valorisation aussi élevée que possible. La baisse du ratio LTV aidera également Unibail à autofinancer son propre pipeline de développement où il a identifié plus de 3 milliards d’euros de projets.
Unibail a également fourni une guidance pour 2024 sur une base Europe uniquement. Le FPI s’attend à ce que ses revenus locatifs nets reviennent au niveau d’avant la COVID-19.

Relations Investisseurs Unibail
Cela nous permet de calculer le BPA récurrent pour 2024 car nous pouvons appliquer certaines hypothèses pour les frais généraux et administratifs (175 millions d’euros, contre 212 millions d’euros en 2021, car les frais généraux diminueront à la clôture de la vente des actifs américains) et les charges d’intérêts ( 250M€). Nous devrions également déduire les paiements sur les titres hybrides et la participation des participations ne donnant pas le contrôle, ce qui rend réaliste de voir un résultat direct d’environ 1 milliard d’euros par action. Remarque : beaucoup dépendra de la vente des actifs américains qui ont une valeur comptable actuelle d’environ 12 milliards d’euros . Et le prix de vente réel déterminera le montant de la dette qu’Unibail pourra rembourser et de combien les charges d’intérêts diminueront.
L’essentiel est cependant qu’Unibail n’aura passé la période 2018-2024 que pour repartir à zéro. Il s’est trop éparpillé lorsqu’il a acquis Westfield et j’espère que le FPI aura retenu la leçon.
Thèse d’investissement
L’annulation du dividende en raison de la pandémie de COVID était probablement une bénédiction déguisée. Comme COVID a frappé assez durement toutes les FPI commerciales, l’annulation du dividende d’Unibail s’est perdue dans une myriade d’autres FPI faisant la même chose. Je pense également que la décision de renoncer aux paiements de dividendes en 2021 et 2022 était également la chose la plus intelligente à faire. Cela a permis à Unibail de conserver environ 22 EUR par action dans les bénéfices et avec un peu moins de 139 millions d’actions en circulation. Cela signifie essentiellement qu’Unibail aura thésaurisé environ 3 milliards d’euros de trésorerie pour réduire le risque de bilan.
C’est difficile pour les investisseurs à revenu, mais j’aime l’approche drastique. Économisez 3 milliards d’euros, disposez des actifs dont vous ne voulez plus et commencez à reconstruire à partir de là. L’inconnue dans l’histoire d’Unibail est la vente des actifs américains car plus la décote sur la valeur comptable est élevée, plus l’impact sur le ratio LTV du REIT est faible.
2022 sera une bonne année avec un BPA récurrent supérieur à 8 EUR par action, mais je pense que la vente du portefeuille américain peut avoir un impact négatif sur le BPA anticipé mais la conséquence positive sera un bilan plus sûr.
Le dividende reviendra à partir de l’exercice 2023 (payable en CY 2024), il n’y a donc pas d’urgence pour les investisseurs en dividendes de récupérer l’action. Mais les 12 à 18 prochains mois offriront probablement des opportunités intéressantes pour récupérer l’action avant le rétablissement du dividende (un taux de distribution de 75 % sur un BPA récurrent de 7,5 EUR indiquerait un dividende d’un peu plus de 5 EUR par action, sous réserve au précompte mobilier de 12,8 % en France). Je n’ai actuellement aucune position chez Unibail mais j’ai souscrit des options de vente. Ces options de vente sont actuellement toutes hors de la monnaie, et je continuerai probablement à vendre des options de vente pour profiter des niveaux de volatilité élevés. Un investissement dans Unibail est un jeu d’attente.
Aperçu de l’action URW Unibail-Rodamco
Unibail-Rodamco-Westfield est le premier développeur et opérateur mondial de destinations phares, avec un portefeuille évalué à 58,3 milliards d’euros au 30 septembre 2020, dont 86 % de commerces, 7 % de bureaux, 5 % de congrès et d’expositions et 2 % dans les services.
Unibail-Rodamco-Westfield SE publie ses prévisions de résultats pour l’année 2022
Unibail-Rodamco-Westfield SE a fourni des prévisions de résultats pour l’année 2022. Pour l’année 2022, la société s’attend à ce que l’AREPS se situe entre 8,20 € et 8,40 €.
L’investisseur institutionnel a accepté d’acquérir Gera Arcaden en Allemagne auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield (ENXTAM:URW) pour 116 millions d’euros.
L’investisseur institutionnel a accepté d’acquérir Gera Arcaden en Allemagne auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield (ENXTAM:URW) pour 116 millions d’euros le 4 avril 2022. URW a également conclu un contrat de gestion et poursuivra la gestion des actifs et des biens du centre par le biais de son Entreprise allemande de gestion d’actifs pour compte de tiers. La transaction devrait être finalisée au deuxième trimestre 2022, sous réserve des conditions de clôture standard.
BNP Paribas Cardif SA et Sogecap SA ont finalisé l’acquisition d’une participation de 45 % dans le centre commercial Westfield Carré Sénart à Paris auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield SE (ENXTAM : URW).
BNP Paribas Cardif SA et Sogecap SA ont conclu un accord pour acquérir auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield SE (ENXTAM:URW) une participation de 45 % dans le centre commercial Westfield Carré Sénart à Paris le 7 février 2022. Post-réalisation, Unibail-Rodamco- Westfield SE continuera de contrôler et de gérer l’actif. Conformément aux termes de l’accord, Unibail-Rodamco-Westfield SE a accordé à BNP Paribas Cardif SA et Sogecap SA une garantie locative pouvant atteindre 13,5 millions d’euros pour une durée maximale de trois ans à compter de la clôture de la transaction. La transaction est soumise aux conditions de clôture habituelles et devrait être finalisée au premier trimestre 2022. Frédéric Nouel, Cléopha Thomann et Didier Martin de Gide Loyrette Nouel AARPI, Jean-Yves Charriau de Lacourte Raquin Tatar et Sandrine Demoulins de Ginisty et Associés ont agi en tant que conseiller juridique d’Unibail. Nathalie Negre-Eveillard et Franck Peter de White & Case, Jean-Etienne Chatelon de KPMG Avocats et Nicolas Masseline Wargny, Katz & Associés sont intervenus en tant que conseil juridique pour Société Générale Assurances, société mère de Sogecap et BNP Paribas Cardif. BNP Paribas Cardif SA et Sogecap SA ont finalisé l’acquisition d’une participation de 45 % dans le centre commercial Westfield Carré Sénart à Paris auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield SE (ENXTAM : URW) le 16 février 2022.
Résultats de l’année 2021 : le BPA et les revenus dépassent les attentes des analystes
Résultats annuels 2021 : 7,02 € de perte par action (contre 52,10 € de perte au cours de l’exercice 2020). Chiffre d’affaires : 1,95 milliard d’euros (en hausse de 96 % par rapport à l’exercice 2020). Perte nette : 972,1 millions d’euros (perte réduite de 87 % par rapport à l’exercice 2020). Les revenus ont manqué les estimations des analystes de 100 %. Le bénéfice par action (EPS) a également manqué les estimations des analystes de 100 %. Au cours de la prochaine année, les revenus devraient augmenter de 15 %, contre une prévision de croissance de 74 % pour l’industrie des fonds immobiliers aux Pays-Bas. Au cours des 3 dernières années en moyenne, le taux de croissance du cours de l’action de la société a dépassé son taux de croissance des bénéfices de 53 points de pourcentage par an, ce qui représente une différence de performance significative.
Unibail-Rodamco-Westfield SE publiera ses résultats du deuxième trimestre 2022 le 28 juillet 2022
Unibail-Rodamco-Westfield SE annonce qu’elle publiera ses résultats du deuxième trimestre 2022 le 28 juillet 2022
Unibail-Rodamco-Westfield SE publie ses prévisions de résultats pour l’année 2022
Unibail-Rodamco-Westfield SE a fourni des prévisions de résultats pour l’année 2022. Pour l’année 2022, la société s’attend à ce que l’AREPS se situe entre 8,20 € et 8,40 €.
Rendement vs industrie : URW a sous-performé l’ industrie néerlandaise des REIT qui a enregistré un rendement de -4 % au cours de l’année écoulée.
Rendement vs marché : URW a dépassé le marché néerlandais qui a enregistré un rendement de -19,3 % au cours de l’année écoulée.
Volatilité des prix
Cours de l’action stable : URW n’est pas significativement plus volatile que le reste des actions néerlandaises au cours des 3 derniers mois,généralement en mouvement+/- 7% par semaine.
Volatilité dans le temps : URW volatilité hebdomadaire(7 %) est stable depuis un an.
À propos de l’entreprise
Fondé | Employés | PDG | Site Internet |
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1968 | 2 724 | Jean-Marie Tritant | https://www.urw.com |
Unibail-Rodamco-Westfield est le premier développeur et opérateur mondial de destinations phares, avec un portefeuille évalué à 58,3 milliards d’euros au 30 septembre 2020, dont 86 % de commerces, 7 % de bureaux, 5 % de congrès et d’expositions et 2 % dans les services. Actuellement, le Groupe possède et exploite 89 centres commerciaux, dont 55 Flagships dans les villes les plus dynamiques d’Europe et des États-Unis. Ses centres accueillent 1,2 milliard de visites par an.